Trong hai năm vừa qua, nợ xấu và rủi to từ trái phiếu doanh có tác động sâu rộng đến cả nền kinh tế. Giai đoạn 2019- 2020 rất nhiều doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua phát hành trái phiếu nhưng không có khả năng trả hoặc chậm thanh toán hoặc đề nghị gia hạn, tái cơ cấu trái phiếu, gián tiếp gây tắc nghẽn thanh khoản toàn hệ thống và làm mất niềm tin của nhà đầu tư.

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá”  diễn ra ngày 8/11, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating đã đưa ra những đánh giá về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp hiện nay.

Theo ông Hiếu, trong thời gian vừa qua, rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản là rủi ro liên quan trái phiếu. Kết quả để lại của trái phiếu bất động sản đến nay còn tương đối lớn. Dẫn chứng là tổng khối lượng trái phiếu bất động sản chậm trả hiện còn khoảng hơn 115.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 60% tổng lượng trái phiếu chậm trả của toàn thị trường. Tỷ lệ chậm trả ghi nhận ở mức khoảng 30%.

Vị này đánh giá, người ảnh hưởng từ việc trái phiếu chậm trả không chỉ là trái chủ, mà nhà đầu tư tại các dự án của các chủ đầu tư này cũng là những người gặp nhiều khó khăn, thiệt hại. 

Quay trở lại với tình hình hiện tại về trái phiếu bất động sản, chuyên gia cho rằng tác động lớn nhất là câu chuyện về tâm lý các nhà đầu tư. Thêm nữa cần phải quan sát xem tâm lý của các cơ quan quản lý đang muốn siết hay thúc đẩy trở lại kênh trái phiếu. Theo đó Quốc hội đang họp, và sửa đổi Luật Chứng khoán và kéo theo đó là một loạt các thông tư, Nghị định liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp.  

"Nhìn chung, kênh trái phiếu bất động sản diễn biến tương đối chậm, đang chờ những sửa đổi luật. Việc này thể hiện qua con số phát hành trái phiếu mới trong năm nay giảm 30% về khối lượng và số lượng các công ty phát hành", ông Hiếu nói.

Song, vị này đánh giá kênh trái phiếu đang chậm không đồng nghĩa với việc các kênh huy động vốn khác của chủ đầu tư gặp vấn đề. Bởi vì một số kênh huy động vốn khác của các công ty bất động sản tương đối tốt có thể kể đến như tín dụng ngân hàng.

"Có thể nói bất động sản là một trong những ngành nhận được sự hỗ trợ nhiều nhất từ phía cơ quan Chính phủ và hệ thống ngân hàng khi gặp khó khăn. Trong năm 2023 khi mà thanh khoản thị trường thấp, nhu cầu mua nhà thấp thì hệ thống ngân hàng Việt Nam đã có sự hỗ trợ cho thị trường địa ốc thông qua việc thúc đẩy cho vay.

Tính đến thời điểm này của năm 2024, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng tăng khoảng 15-16%. Sự hỗ trợ từ phía hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản tương đối hiệu quả  trong những giai đoạn khó khăn", ông Hiếu đánh giá.

Nói về khả năng huy động vốn thông qua thị trường cổ phiếu, chuyên gia cho biết các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong khoảng hai năm vừa qua rất tích cực trong hoạt động tăng vốn. Điều này có thể quan sát được khi so sánh nguồn vốn các doanh nghiệp, trừ những doanh nghiệp khó khăn, thì hiện đa số đều có nguồn vốn tương đối tốt.

Ngoài ra, các nguồn vốn khác đến từ hoạt động M&A hay vốn FDI cũng tăng trưởng rất tốt. Bên cạnh đó, nguồn vốn của người mua nhà đang tăng trở lại, thể hiện qua tăng trưởng tín dụng cho vay tiêu dùng bất động sản. Con số này trong cả năm 2023 chỉ tăng khoảng 1%, nhưng tính đến hết tháng 9/2024, con số này đã đạt mức khoảng 7%.

"Nhìn chung nguồn vốn cho các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản tôi đánh giá là đang cải thiện và có sự  tích cực", ông Hiếu nhận định.