Tại toạ đàm "Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác" sáng 30/10, câu chuyện về tính pháp lý của các dự án căn hộ du lịch (condotel) tiếp tục được các chuyên gia tập trung thảo luận.

Đề xuất không bắt buộc phải có giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng BĐS du lịch

Chia sẻ tại sự kiện, ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng Phó Chánh văn phòng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, đã phân tích những thay đổi quan trọng trong hệ thống pháp luật về điều chỉnh loại hình bất động sản này.

Ông cho biết khung pháp lý bất động sản (BĐS) du lịch trải qua ba giai đoạn. Trước năm 2020, Luật Du lịch 2017 đã xác định căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú, song pháp luật đất đai và kinh doanh BĐS chưa có quy định tương ứng.

Giai đoạn 2020 - 7/2024, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tạo cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, một số quy định còn hạn chế, thiếu thống nhất.

Từ ngày 1/8/2024 đến nay, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung những quy định quan trọng về công trình phục vụ du lịch, lưu trú, hoạt động kinh doanh và cấp giấy chứng nhận, từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Về đất đai, Luật Đất đai 2024 quy định căn hộ du lịch, biệt thự du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất theo thời hạn hoạt động của dự án, thông thường không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm.

Và hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở đang được Quốc hội thảo luận với một số nội dung mới, có tính chất quan trọng tác động tới thị trường BĐS du lịch. 

Cụ thể, trước đây Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa quy định rõ các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với phần diện tích sàn hình thành trong tương lai hoặc có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, dự thảo mới đã mở ra quy định rõ về việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua đối với phần diện tích sàn (hình thành trong tương lai hoặc chưa có Giấy chứng nhận).

Theo ông, việc này giúp đảm bảo tính thanh khoản, giúp người mua không bắt buộc phải có giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, đồng thời tạo dòng tiền tốt cho dự án và đảm bảo tính công khai, minh bạch. 

Ông cũng cho hay Dự thảo Luật mới cũng đang đề xuất BĐS du lịch sau khi hết thời hạn sở hữu thì được gia hạn và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đất đai, nhà ở. "Điều này giúp giải tỏa lo ngại trước đây của nhà đầu tư về thời hạn sở hữu ngắn gắn với thời hạn dự án", ông nói.

Cùng với đó, dự thảo quy định rõ đối với các dự án đầu tư theo dự án để bán/cho thuê mua thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho bên mua/bên thuê mua (trừ phần chưa bán/chưa cho thuê mua của chủ đầu tư). Quy định này nhằm bảo vệ trực tiếp quyền lợi người mua.

Dự thảo cũng bổ sung các quy định bắt buộc chủ đầu tư không được hạn chế các quyền của bên mua/bên thuê mua (như quyền khiếu nại, khởi kiện) và cấm các thỏa thuận trái nguyên tắc tự nguyện, thiện chí, gây mất cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa hai bên.

Ba quyền cơ bản của người sở hữu condotel

Phân tích sâu hơn về quyền của chủ sở hữu căn hộ bất động sản du lịch, ông Hải cho biết người mua cần có ba quyền cơ bản. Trước khi mua, quyền đầu tiên của người mua là tiếp cận thông tin về mặt pháp lý, các điều kiện để xác định sản phẩm đó đã đủ điều kiện bán hay chưa.

Tiếp đó, khi xác định mua BĐS tại dự án đã bảo đảm các quy định pháp lý, người mua cần có quyền sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu tài sản này gắn liền với quyền định đoạt tài sản đó, từ việc tham gia vào chia sẻ lợi nhuận trong quá trình kinh doanh khai thác đến việc trực tiếp khai thác tài sản theo quy định của pháp luật.

Và cuối cùng là các quyền của người mua được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua.

Theo ông Chử Văn Hải, để triển khai hiệu quả và bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư, người mua cần tập trung vào 4 vấn đề.

Thứ nhất, về trách nhiệm của chính quyền địa phương. Cần rà soát, xác lập rõ quyền sở hữu đối với từng loại hình bất động sản du lịch, đồng thời thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Thứ hai, về môi trường đầu tư. Điều nhà đầu tư quan tâm là hiệu quả dự án và thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Chính quyền địa phương cần công khai quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế - xã hội và chiến lược du lịch, giúp doanh nghiệp xác định cơ hội đầu tư phù hợp.

Đồng thời, tiếp tục đơn giản hóa, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ. Các địa phương có thể nghiên cứu thực hiện đồng bộ, lồng ghép những thủ tục phù hợp để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án nhưng phải bảo đảm đầy đủ yêu cầu pháp lý, tránh phát sinh vướng mắc, dự án tồn đọng về sau.

Thứ ba, về quyền lợi người mua. "Điều quan trọng nhất là khách hàng phải biết rõ mình đang mua loại tài sản gì, thời hạn sở hữu bao lâu, có quyền gì và được khai thác, sử dụng tài sản trong phạm vi nào. Việc công khai, minh bạch thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó có BĐS du lịch là rất cần thiết", ông nói.

Ông cũng cho biết Bộ Xây dựng đang xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, hướng tới công khai, minh bạch thông tin dự án. Đây sẽ là kênh quan trọng giúp người mua tiếp cận thông tin, đánh giá tình trạng pháp lý trước khi quyết định giao dịch.

Thứ tư, về công tác quản lý nhà nước, các cơ quan chức năng cần thường xuyên kiểm tra, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm, đặc biệt là tình trạng bán BĐS khi chưa đủ điều kiện hoặc không thực hiện đúng cam kết với khách hàng.

"Việc bảo đảm quyền sở hữu, minh bạch thông tin, cải cách thủ tục đầu tư và tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm phải được triển khai đồng bộ. Đây là những yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, tạo môi trường đầu tư minh bạch và thúc đẩy thị trường BĐS du lịch phát triển bền vững", vị này chia sẻ.

Cần chính sách cởi mở thu hút khách quốc tế

Đóng góp thêm về giải pháp để phát triển thị trường BĐS du lịch tại Việt Nam, ông Ricky Ho, Tổng quản lý khu vực FLC Quy Nhơn, cho rằng thị trường căn hộ du lịch tại Việt Nam sở hữu tiềm năng rất lớn nhưng để khai thác hiệu quả cần thay đổi trong cách tiếp cận.

Theo ông, việc phát triển condotel không thể xem là một khoản đầu tư ngắn hạn, mà phải đặt trong tổng thể chiến lược phát triển điểm đến dài hạn của quốc gia, được hỗ trợ bởi hạ tầng vững chắc, quy hoạch rõ ràng và hành lang pháp lý minh bạch.

Để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, việc mở rộng và thu hút đối tượng khách hàng quốc tế đóng vai trò then chốt. Khách du lịch nước ngoài cần một nơi lưu trú tạo cảm giác gắn bó lâu dài.

Ông Ricky Ho cho biết giải pháp này đã được nhiều nước trong khu vực áp dụng. Cụ thể, Thái Lan cho phép người nước ngoài được sở hữu tới 49% tổng diện tích sàn căn hộ, còn Malaysia áp dụng nhiều chính sách cởi mở hơn.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đã đưa ra đề xuất tương tự, cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú.

Theo phương án Hiệp hội đưa ra, phần diện tích sàn mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.

HoREA cho rằng chính sách này có thể được thiết kế tương tự quy định đối với người nước ngoài mua căn hộ chung cư, qua đó mở rộng nhóm khách hàng và nguồn vốn cho các sản phẩm bất động sản du lịch, lưu trú. 

Trên thực tế, vấn đề cho phép cá nhân nước ngoài mua hoặc thuê condotel đã được đề xuất  trong các dự thảo Luật sửa đổi và đang đang được thảo luận để đưa ra quy định mới.