Theo quyết định được ban hành ngày ngày 6/11/2026, UBND TP Đà Nẵng bổ sung 4 dự án vào danh mục áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị quyết 29/2026/QH16 của Quốc hội.

4 dự án gồm DAP của Công ty TNHH DAP, dự án DAP1 của Công ty TNHH DAP1, dự án DAP2 của Công ty TNHH DAP2 và Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay) của CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô.

Các dự án này được bổ sung vào danh mục đã được UBND thành phố phê duyệt tại quyết định ngày 21/5/2026 để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Cocobay vướng mắc về đầu tư, quy hoạch và đất đai

Đối với The Empire, tên thương mại thường được biết đến là Cocobay, dự án này nằm tại phường Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng, được hình thành trên cơ sở Công ty Thành Đô nhận chuyển nhượng và hợp nhất 7 dự án thành phần. Việc hợp nhất làm thay đổi đáng kể quy mô, tổng vốn đầu tư và tiến độ thực hiện so với các dự án ban đầu.

Theo Kết luận thanh tra số 2885/KL-TTTP ngày 15/9/2026 của Thanh tra TP Đà Nẵng về việc chấp hành chính sách, pháp luật trong triển khai thực hiện dự án, quá trình thực hiện The Empire tồn tại nhiều hạn chế, thiếu sót liên quan đến thủ tục đầu tư, quy hoạch, xây dựng và đất đai.

Cụ thể, hồ sơ cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty Thành Đô để thực hiện dự án sau hợp nhất không thể hiện việc thẩm tra các nội dung của dự án theo quy định. Việc đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng dự án cũng chưa xác định vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư (vốn thực có). Ngoài ra, không có hồ sơ thể hiện dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi triển khai.

Về quy hoạch, Sở Xây dựng tham mưu UBND thành phố phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại hai phân khu khi chưa có quy hoạch phân khu được duyệt. Cơ quan thanh tra cũng chỉ ra những thiếu sót trong việc giao đất, cho thuê đất, xác định thời hạn sử dụng đất và giá thuê đất.

Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số 6693/GPXD-HT ngày 27/7/2017 khi chưa có quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định.

Công ty Thành Đô cũng triển khai thi công đường hầm kết nối phân khu số 1 và phân khu số 2 nằm ngoài ranh giới đất được giao, cho thuê khi chưa được UBND thành phố quyết định cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm.

Một vướng mắc khác liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện dự án khu vực bãi cát công cộng đoạn từ bãi tắm Sao Biển đến khu du lịch Thành Đô. Năm 2024, UBND quận Ngũ Hành Sơn đã ban hành quyết định thu hồi 27.241 m2 đất của Công ty Thành Đô và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ chi tiết.

Tuy nhiên, đến thời điểm rà soát, việc thu hồi đất vẫn chưa hoàn thành do dự án bãi cát công cộng chưa được phê duyệt dự án và tổng mức đầu tư, dẫn đến chưa có kinh phí chi trả bồi thường.

Theo kết luận thanh tra, những hạn chế, thiếu sót trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng và đất đai của The Empire có một phần lớn trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình xem xét, ban hành các văn bản liên quan đến dự án.

Trên cơ sở đó, dự án được xác định có cơ sở áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án tồn đọng, kéo dài.

Nhiều vướng mắc tại nhóm dự án DAP

Ba dự án DAP, DAP1 và DAP2 cùng nằm tại phường Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng. Các vướng mắc của nhóm dự án được Thanh tra thành phố chỉ ra tại kết luận thanh tra ngày 28/8.

Một trong những vấn đề được đề cập là việc cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu cho các dự án vào ngày 15/10/2007. Trong đó, cơ quan tham mưu đưa vào một số nội dung ưu đãi chưa phù hợp quy định, gồm cam kết người mua căn hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và miễn tiền thuê đất trong 3 năm đầu của thời hạn thuê đất liền kề.

Ba dự án không thuộc lĩnh vực và địa bàn được ưu đãi đầu tư. Do đó, việc tham mưu chính sách miễn tiền thuê đất nêu trên chưa bảo đảm quy định của Luật Đầu tư năm 2005 và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Đến năm 2016, khi xin chủ trương điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của ba dự án, Sở Kế hoạch và Đầu tư cũng chưa thẩm định nội dung mục tiêu dự án theo quy định. Trong khi đó, Sở Tài chính có ý kiến cho rằng mục tiêu hoạt động sau điều chỉnh cơ bản không làm thay đổi mục tiêu đã ghi nhận trong các giấy chứng nhận đầu tư trước đó.

Về công tác quy hoạch, năm 2007, UBND thành phố phê duyệt tổng mặt bằng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trong đó bố trí khu căn hộ cao cấp và khu biệt thự. Tuy nhiên, theo quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng được Thủ tướng phê duyệt năm 2002, khu vực này được xác định là đất du lịch.

Năm 2015, quy hoạch chi tiết tiếp tục được điều chỉnh, bố trí khu ở trong khối công trình phức hợp thương mại căn hộ 20 tầng đối với dự án DAP Việt Nam. Nội dung này cũng chưa phù hợp với quy hoạch chung được phê duyệt năm 2013, khi khu vực thực hiện dự án vẫn được quy hoạch là đất du lịch.

Theo phụ lục, đến nay chức năng sử dụng đất tại khu vực thực hiện các dự án theo quy hoạch chi tiết cơ bản đã phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu hiện hành.

Về đất đai, cơ quan thanh tra chỉ ra việc thành phố giao đất, cho thuê đất cho các nhà đầu tư mà không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Ba doanh nghiệp mới nhận khoảng 15 ha mặt bằng nhưng cơ quan chức năng đã tham mưu ký hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2008.

Bên cạnh đó, việc xác định đơn giá thuê đất và thỏa thuận giảm 30% tiền thuê đất đối với dự án cũng được chỉ ra là chưa bảo đảm quy định. Việc điều chỉnh quy hoạch năm 2015 làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, thành phần công trình, hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng nhưng chưa xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có).

Hiện Sở Nông nghiệp và Môi trường đã thuê đơn vị tư vấn, phối hợp xác định giá thuê đất của các dự án để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Công ty TNHH DAP, Công ty TNHH DAP1 và Công ty TNHH DAP2 đã kê khai, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ năm 2016 đến thời điểm thanh tra; không nợ tiền thuế và tiền chậm nộp.

Ngoài ra, quy hoạch khu vực bãi cát công cộng đoạn từ Bãi tắm Sao Biển đến Khu du lịch Thành Đô có ảnh hưởng đến khoảng 38.291 m2 đất của hai dự án DAP1 và DAP2. Các cơ quan chức năng đang thực hiện thủ tục liên quan để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Phụ lục cũng ghi nhận còn 7 hồ sơ chưa nhận tiền đền bù từ năm 2015.

Theo kết luận thanh tra, những hạn chế, thiếu sót trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng và đất đai của ba dự án có một phần lớn trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình xem xét, ban hành các văn bản liên quan. Trên cơ sở đó, nhóm dự án được xác định có cơ sở áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù.