Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng vừa chủ trì phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026, xem xét, cho ý kiến đối với 8 dự án luật, nghị quyết chuẩn bị trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, theo Cổng TTĐT Chính phủ.

Liên quan đến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), một trong những nhiệm vụ mà Thủ tướng đặt ra cho Bộ Xây dựng là phải quy định rõ tiêu chí khung về hạn chế phân lô bán nền và quy định ngăn ngừa các hành vi đầu cơ.

Trước đó tạihội nghị thẩm định Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050,Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng cũng đặt ra yêu cầu thúc đẩy mô hình phát triển đô thị và nhà ở theo hướng sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Từng bước thay đổi tư duy phát triển từ "phân lô bán nền" sang phát triển các khu nhà ở cao tầng, chung cư.

Cuối tháng 7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Trong đó, định hướng hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Mở đường cho chu kỳ bền vững của bất động sản

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, trên thực tế nhiều năm qua, một số khu vực đã cấm phân lô bán nền hoàn toàn chứ không chỉ dừng ở mức hạn chế. 

Với Nghị quyết 21, thị trường có thể tiến tới việc được quy định cụ thể, chi tiết hơn theo hướng với đô thị loại mấy thì sẽ thực hiện cấm và không phát triển loại hình đất nền.

Trước đây chỉ cần có miếng đất, tiến hành phân lô, hiến đường là chủ sở hữu có thể "chia năm xẻ bảy" để bán lại cho nhiều người khác. Trong quá khứ, việc này từng diễn ra thường xuyên ở khu vực xung quanh các đô thị lớn và gây sốt đất.

Đến thời điểm hiện nay, tại rất nhiều khu vực từng được phân lô bán nền theo hướng truyền thống (không có tiện ích, không có tính kết nối và không ở những nơi được hưởng lợi trong quá trình dịch chuyển dân cư), đất nền đã không còn ghi nhận tăng giá. Thay vào đó, nhiều nơi giảm từ 30 - 40%, thậm chí có những khu vực từng lên cơn sốt đất trước đây thì bây giờ giá đã giảm tới 50%.

Vị chuyên gia cho rằng, mục đích của chủ trương hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn là Nhà nước muốn định hướng doanh nghiệp chuyển mạnh sang phát triển dự án quy mô với hạ tầng đầy đủ, giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững hơn. Định hướng sau này sẽ chủ yếu diễn ra theo hướng cơ quan có thẩm quyền thực hiện phê duyệt dự án cho doanh nghiệp phát triển bài bản.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định việc hạn chế phân lô bán nền sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng đồng bộ cảnh quan và tập trung vào nhu cầu ở thực, thay vì chỉ phân lô bán nền và không có sự tái đầu tư như quá khứ.

Đây là xu hướng mà thị trường đang nỗ lực hướng đến, giúp rất nhiều bên được hưởng lợi, đặc biệt là người dân. Dòng vốn đầu tư sẽ được đổ vào những sản phẩm mang tính bền vững như nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội... thay vì dồn vào những bất động sản mang tính đầu cơ, mua xong để đấy và không tạo ra được nhiều giá trị phát triển.