Đất vùng ven Đà Nẵng đồng loạt tăng giá

Cuối tháng 4 vừa qua, HĐND TP Đà Nẵng thống nhất thông qua nghị quyết tán thành chủ trương hợp nhất tỉnh Quảng Nam và Đà Nẵng thành một thành phố trực thuộc Trung ương, lấy tên gọi là TP Đà Nẵng, trung tâm chính trị - hành chính đặt tại TP Đà Nẵng hiện nay.  

Trên thực tế, từ những tháng đầu năm 2025, những thông tin về việc sáp nhập hai địa phương trên đã mang đến những tác động tâm lý tích cực, đồng thời thúc đẩy làn sóng tăng giá ở thị trường này sau nhiều năm im ắng.

Ghi nhận của DKRA, trong quý I/2025, giá đất nền thứ cấp ở Quảng Nam, Đà Nẵng đã tăng 6 - 9% so với quý IV/2024.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn tại thời điểm tháng 3/2025, tại thị trường Đà Nẵng, giá rao bán đất nền quận Cẩm Lệ tăng nhẹ 5%, quận Liên Chiểu tăng 44% và huyện Hoà Vang tăng 25% so với tháng 1/2023.

Trong đó, phân khúc đất nền giá 2 - 4 tỷ đồng/nền được quan tâm mạnh, đặc biệt tại các khu vực như khu đô thị Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, Nam Việt Á, FPT... hay một số khu dân cư như Bàu Tràm Lakeside, Eco Charm ở phía Liên Chiểu. Đất nền ven biển khu vực Sơn Trà, các khu du lịch An Thượng hay Phạm Văn Đồng... cũng tăng nhiệt trở lại.

Tại các xã Hòa Sơn, Hòa Ninh, Hòa Liên, Hòa Bắc, Hòa Phú (huyện Hòa Vang) cho thấy, giá đất tái định cư đã tăng 100 - 150 triệu đồng/lô so với thời điểm trước Tết.

Tại Khu tái định cư Hòa Liên, giá đất dao động 1,9 - 2,7 tỷ đồng/lô, tăng khoảng 200 triệu đồng so với cuối năm 2024. Bên cạnh đất nền, đất thổ cư tại các xã Hòa Sơn, Hòa Ninh, Hòa Liên cũng tăng giá, đặc biệt tại các khu vực có dự án triển khai, dao động 900 triệu - 1,2 tỷ đồng/lô.

Theo môi giới địa phương, dù không có những cơn sốt lớn, song đất nền Đà Nẵng nhìn chung có tăng nhiệt. Lượt khách đi xem đất tăng rõ nét từ tháng 2 và môi giới cũng chốt thành công nhiều lô đất.  

 Đất nền dự án là phân khúc phổ biến tại thị trường Quảng Nam. (Ảnh minh họa: Hoàng Huy). 

Khảo sát của người viết tại thị xã Điện Bàn, Quảng Nam (vùng giáp ranh Đà Nẵng), giá đất nền những tháng đầu năm cũng có dấu hiệu ấm lên so với thời điểm trước đây.  

Tại Khu đô thị Ngọc Dương Riverside của Tập đoàn Đất Quảng, các lô biệt thự dọc trục đường 10 m đang được rao bán với mức giá trung bình khoảng 21 triệu/m2.

Trong đó, các lô biệt thự ven sông Cổ Cò (300 m2) được rao bán 23 triệu/m2, trong khi cuối năm ngoái khoảng 19 - 20 triệu/m2. Một số lô góc 146 m2 đang có giá khoảng 3,2 tỷ đồng (khoảng 22 triệu/m2). 

Trao đổi với người viết, môi giới khu vực Điện Bàn cho hay, mức giá tại Ngọc Dương Riverside hiện nay đã cao hơn rất nhiều so với thời điểm ra mắt 2019 - 2020 (chỉ khoảng 7 triệu/m2). Phần lớn các lô đất nền đang rao bán là đất đã có sổ, được nhà đầu tư ký gửi.

Cũng có trường hợp mua đất và xây nhà ở, song không nhiều. Nhìn chung đất nền Ngọc Dương Riverside thời gian qua tăng khoảng 300 - 400 triệu/lô.

Đối diện Ngọc Dương Riverside, ở phía bên kia sông Cổ Cò là dự án Sentosa của chủ đầu tư Bách Đạt An, giá đất ghi nhận tăng mạnh hơn khá nhiều. Những lô năm ngoái 1,6 - 1,7 tỷ thì năm nay đã tăng lên 2,6 - 2,7 tỷ đồng. Môi giới cho rằng giá ở Sentosa có phần ảo hơn so với Ngọc Dương Riverside.

Đi vào khu vực ven quốc lộ 1A và hướng gần cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi, giá đất nền có xu hướng mềm hơn rất nhiều so với những dự án gần biển như Sentosa hay Ngọc Dương.

Tại khu phố chợ Điện Nam Bắc, sát ngay KCN Điện Nam - Điện Ngọc, các lô đất nền 100 - 110 m2, mặt đường 7 m đang được rao bán khoảng 1,4 - 1,5 tỷ đồng. Một số dự án ven quốc lộ 1A trung bình 16 - 17 triệu/m2, cao nhất khoảng 22 triệu/m2. Các lô nhìn chung có tiếp giáp đường to, rộng 7 m, 10,5 m thậm chí đường 27 m. 

Thông tin sáp nhập từ hồi đầu năm đến nay cũng khiến giá đất lên. Tôi tin rằng việc sáp nhập là chắc chắn, vì dân số Đà Nẵng đang cần tăng thêm.

Thông tin sáp nhập khiến đất chớm sốt, song báo chí vào cuộc, cơ quan chức năng thanh tra thì thị trường hiện đã bình ổn hơn rồi. Nhìn chung đất đai thì thuận mua vừa bán chứ cũng không làm giá được. Những môi giới như tôi ở giữa thì kết nối người mua và người bán, mình ở giữa ăn hoa hồng. 

Từ khi có thông tin sốt đất thì rất nhiều người tìm về xem đất và có giao dịch thật, hầu như là khách từ Hà Nội. Người Hà Nội và TP HCM vào đây đầu tư ôm rất nhiều hàng, còn người Đà Nẵng thì rất ít hoặc nếu có đầu tư thì chỉ mua 1 - 2 lô.  

Ở vùng Quảng Nam này chủ yếu là đất nền dự án. Đất nền trong dân thì cũng có nhưng ít chuộng, ví dụ một lô 200 m2 mặt đường bê tông ô tô chạy thì giá khoảng 2,4 - 2,5 tỷ đồng", môi giới chia sẻ.

Trên thực tế, những cơn sốt đất ăn theo tin sáp nhập đã được ghi nhận ở nhiều tỉnh thành trên cả nước từ đầu năm đến nay, trong đó Hưng Yên, Bắc Giang, Hải Dương, Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng... là một số điểm nóng tiêu biểu. 

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định thông tin sáp nhập tỉnh đã khiến nhiều người kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng và kinh tế, dẫn đến xuất hiện làn sóng tranh nhau mua đất dù giá bán tăng cao.

Tuy nhiên, sau các cảnh báo từ cơ quan chức năng, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng, chờ thêm thông tin rõ ràng về pháp lý, quy hoạch hành chính sau sáp nhập. Điều này khiến giao dịch và giá đất có xu hướng điều chỉnh giảm. Ngoài ra, một số nhà đầu tư phán đoán sai diễn biến thị trường, vội vàng thoát hàng cũng tạo ra làn sóng bán tháo, bỏ cọc khiến thị trường diễn biến tiêu cực.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên từng cảnh báo, đầu tư lướt sóng theo các chính sách quy hoạch hay hạ tầng là cuộc chơi tiềm ẩn rủi ro cao. Hạ tầng và quy hoạch là yếu tố phát triển dài hạn, không thể tạo ra lợi nhuận tức thời.

Việc đầu cơ, đẩy giá đất tăng ảo theo tâm lý đám đông, không dựa vào nhu cầu thực tế dễ khiến nhà đầu tư tiền mất tật mang. Ông Kiên khuyến nghị nhà đầu tư cần cẩn trọng, không chạy theo tâm lý đám đông mà nên tập trung vào các yếu tố làm tăng giá trị thực cho bất động sản.

Bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO của nhà đầu tư đã khiến đất nền lại sốt. 

Nhiều tỉnh thành tấp nập khách tìm mua đất nền, giá bán tăng 20 - 30%.  Trên thực tế, giao dịch thực chỉ ghi nhận tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá BĐS chưa quá cao.  

"Tôi cho rằng cơn sốt này có tính chất tương tự cơn sốt được tạo ra từ kết quả của các phiên đấu giá đất hồi quý III/2024. Thời gian sốt đất tương đối ngắn và không có tính bền vững. Người mua cần xác định rõ đợt sáp nhập này chỉ là sự thay đổi về mặt hành chính.

Muốn đầu tư BĐS an toàn và hiệu quả thì cần quan tâm đến yếu tố phát triển bền vững. Nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Ngoài ra, việc sáp nhập các tỉnh, thành giúp rút ngắn một số thủ tục hành chính, qua đó có cơ hội giảm thời gian thực hiện dự án BĐS. Khi nguồn cung được cải thiện, giá sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn", theo bà Miền.