Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng 284.073 tỷ đồng so với cuối tháng 3 (tương ứng tăng gần 13%) và tăng hơn 518.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025. 

Trong đó, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, với dư nợ 833.558 tỷ đồng vào cuối tháng 6, tăng 49.618 tỷ đồng so với cuối tháng 3, tương đương 6,33% so với cuối tháng 3.

Mua quyền sử dụng đất có dư nợ 314.449 tỷ đồng, tăng hơn 23%; Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất chiếm 184.137 tỷ đồng, tăng hơn 32%.

Ngược lại, tín dụng cấp cho các dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng là 80.618 tỷ đồng, giảm hơn 4% so với cuối tháng 3.

Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2026, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, có chọn lọc, ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa rõ giữa các doanh nghiệp, dự án. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi, dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, trong khi các dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn.

Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay nhìn chung có xu hướng điều chỉnh tăng, phổ biến khoảng 12 - 14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13 - 15%/năm, thậm chí 15 - 16%/năm tại một số ngân hàng.

Bộ đánh giá chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài.

Theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thì hiện nay nhu cầu vốn của doanh nghiệp vẫn ở mức cao, hầu hết các doanh nghiệp có nhu cầu vay, chủ yếu để duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và triển khai dự án.

Khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà vẫn là điểm nghẽn, khi nhiều doanh nghiệp cho biết khách hàng gặp khó khăn hoặc rất khó khăn khi vay vốn. Lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế.

Khó tiếp cận tín dụng cũng làm gia tăng giao dịch không thành công. Qua đó, chi phí vốn và điều kiện tín dụng tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và đà phục hồi của thị trường.

Trong báo cáo mới đây, Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay không phải là mở rộng hay thu hẹp tín dụng bất động sản một cách cơ học, mà là nâng cao chất lượng phân bổ vốn và khả năng nhận diện rủi ro.

Tín dụng có thể tạo thêm sức mua và hỗ trợ thanh khoản nhưng không thể thay thế nhu cầu thực và khả năng hấp thụ của thị trường.

VARS IRE cho rằng điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Theo đó,cần có cơ chế phân loại dự án để định hướng dòng vốn, thay vì áp dụng một tiêu chuẩn kiểm soát chung cho toàn bộ thị trường.

Cơ quan này cũng đề xuất phân loại dự án thành ba nhóm theo khả năng triển khai và phục hồi.

Nhóm A gồm những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và tác động lan tỏa lớn. Đây là những dự án chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B là những dự án có khả năng phục hồi nhưng cần tái cơ cấu, chẳng hạn bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C gồm những dự án không còn khả năng phục hồi, cần được chuyển nhượng hoặc thanh lý theo quy định.

Theo đề xuất này, Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án dựa trên tình trạng pháp lý, khả năng triển khai, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền.

Bên cạnh đó, cần chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay.

Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn. Việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.