Trong năm 2024, TP HCM không có dự án khu công nghiệp (KCN) mới được đi vào hoạt động, tổng nguồn cung hiện tại gần 5.000 ha. Thành phố đang mời gọi đầu tư vào KCN Hiệp Phước giai đoạn 3 (393 ha), KCN Phạm Văn Hai I (379 ha) và II (289 ha) được bổ sung vào quy hoạch năm 2023.

Bên cạnh đó, thành phố đã giaoBan Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp (HEPZA) và Viện Nghiên cứu Phát triển xây dựng đề án thí điểm chuyển đổi 5 khu chế xuất, KCN gồm Tân Thuận, Tân Bình, Cát Lái, Bình Chiểu và Hiệp Phước.

Theo chuyên gia Avison Young Vietnam, TP HCM đang đối mặt nhiều thách thức trong phát triển KCN lớn do quỹ đất hạn chế, rào cản trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mô hình KCN. So với các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, hay Bà Rịa - Vũng Tàu, TP HCM có tiêu chuẩn phát triển cao hơn, yêu cầu khắt khe về môi trường, công nghệ hiện đại và phát triển bền vững, làm tăng độ phức tạp và chi phí triển khai.

Trong bối cảnh không còn lợi thế cạnh tranh về quỹ đất, thành phố cần tập trung phát triển các KCN quy mô nhỏ, hướng đến thu hút ngành công nghệ cao như điện tử, cơ khí chính xác, viễn thông, đồng thời ưu tiên các mô hình phát triển xanh và chuỗi cung ứng tạo giá trị gia tăng, phù hợp với định hướng bền vững và đổi mới sáng tạo.

Các KCN hiện hữu tại TP HCM

Theo ghi nhận của đội ngũ phân tích Avison Young Vietnam, tình hình hoạt động của các KCN tại TP HCM trong quý cuối năm ghi nhận ổn định. Giá thuê đất trung bình vẫn ở mức 240 USD/m2/ kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy đạt 90%.

TP HCM đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư Hoa Kỳ, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao. Smart Tech Group Vietnam đề xuất xây dựng nhà máy sản xuất pin lưu trữ điện năng với vốn 340 - 850 triệu USD trên diện tích 10 - 50 ha, dự kiến triển khai từ năm 2025.

Coteccons hợp tác cùng Eaton và Evolution (thuộc Warburg Pincus) gửi đề xuất đầu tư trung tâm dữ liệu tại Khu công nghệ cao TP HCM, với dự án lớn nhất là trung tâm 36 MW trị giá 305 triệu USD.  Hay như AMD mong muốn hợp tác về chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ, NVIDIA đang khảo sát thành lập trung tâm nghiên cứu AI và chuyển sản xuất vi xử lý sang Việt Nam, Marvell mở rộng trung tâm thiết kế chip...

Gần đây nhất, Công ty BE Semiconductor Industries N.V (Hà Lan) đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào Khu Công nghệ cao TP HCM với số vốn 4,5 triệu USD trong giai đoạn đầu để thuê nhà xưởng và triển khai sản xuất. Dự án dự kiến đi vào hoạt động từ quý I/2025.

Giá thuê và nguồn cung KCN tương lai tại TP HCM

(Nguồn: Avison Young Vietnam). 

Tương tự TP HCM, Hà Nội vẫn chưa ghi nhận thêm KCN mới đi vào hoạt động. Thành phố hiện có 9 KCN và 1 khu công nghệ cao đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên là gần 3.000 ha.

Ngày 19/11, Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch 3 KCN gồm 2 dự án ở huyện Thường Tín và 1 dự án tại huyện Sóc Sơn. KCN Bắc Thường Tín (huyện Thường Tín) có diện tích 112 ha, trải dài trên địa bàn các xã Văn Bình, Liên Phương và Ninh Sở, tập trung vào các ngành công nghệ sinh học, chế biến nông sản, cơ khí, điện tử và công nghiệp hỗ trợ, tuyển dụng khoảng 7.000 lao động.

KCN Phụng Hiệp (huyện Thường Tín) có diện tích 175 ha, thuộc các xã Tô Hiệu, Nghiêm Xuyên, Thắng Lợi và Dũng Tiến, ưu tiên các ngành nông nghiệp công nghệ cao, chế biến thực phẩm, cơ khí, điện tử và công nghiệp hỗ trợ, tuyển dụng khoảng 8.000 lao động.

KCN Sóc Sơn (huyện Sóc Sơn) nằm tại các xã Tân Dân và Minh Trí, có diện tích 303 ha, tập trung vào các ngành công nghiệp sạch như điện tử, công nghệ thông tin, sản xuất ô tô, vật liệu mới, tuyển dụng 18.000 lao động.

Các KCN hiện hữu tại Hà Nội

Giá thuê đất trung bình tại các KCN trên địa bàn Hà Nội đạt 222 USD/m2/kỳ hạn, được nhóm phân tích đánh giá vẫn ở mức cạnh tranh so với các tỉnh khác trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 86%, các dự án KCN ở các quận Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh, Bắc Từ Liêm, Sóc Sơn và Mê Linh đều đã được lấp kín.

Nhu cầu thuê đất KCN tại Hà Nội đang duy trì ở mức cao, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ của các ngành công nghiệp và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Hà Nội với vị trí chiến lược, cơ sở hạ tầng phát triển và các chính sách hỗ trợ đầu tư hấp dẫn đã trở thành điểm đến ưu tiên của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Giá thuê và nguồn cung KCN tương lai tại Hà Nội

(Nguồn: Avison Young Vietnam). 

Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam, nhận định "việc ông Donald Trump tái đắc cử tổng thống Mỹ sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển sản xuất sang quốc gia khác mà Việt Nam tiếp tục được xem là điểm đến chiến lược nhờ nhiều lợi thế.

Vì vậy, còn nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư và đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp. Loại hình nhà kho, nhà xưởng xây sẵn dự báo được phát triển dồi dào và đa dạng hơn nữa khi nhu cầu thị trường ngày càng tăng lên.

Bình Dương và Long An dẫn đầu về số lượng giao dịch BĐS công nghiệp trong năm 2024. Hai địa phương này chiếm gần 40% KCN đang hoạt động ở vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Tại khu vực phía Bắc, Bắc Ninh và Quảng Ninh là hai điểm sáng.

Hoạt động M&A BĐS công nghiệp tiếp diễn trong năm 2024 với sự tham gia tích cực của nhà đầu tư ngoại. Phân khúc này chiếm đến 78% tổng số giao dịch BĐS tại Việt Nam, tập trung vào các thương vụ mua bán đất để phát triển dự án công nghiệp hoặc mua bán tài sản.