Báo cáo của Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý I nguồn cung chung cư Đà Nẵng đạt khoảng 15.200 căn hộ từ gần 20 dự án đang có sản phẩm bán từ năm 2024. Đa số thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, đơn cử như Danang Landmark, Sun Symphony, The Filmore, Capital Square, Sun Cora Tower...

Những dự án nổi bật trên thị trường tập trung chủ yếu ở khu vực phường Hòa Xuân và phường An Hải, nhất là các vị trí dọc sông Hàn. Đây tiếp tục là điểm đến của dòng tiền mua để ở và đầu tư cho thuê. 

Tỷ lệ hấp thụ tốt, đạt trên 60% nguồn cung. Lượng khách hàng chính vẫn từ Hà Nội và TP HCM - những nơi có mặt bằng giá căn hộ cao hơn Đà Nẵng. Giao dịch diễn ra sôi động. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ có dấu hiệu chững lại và sụt giảm so với mức đỉnh của quý IV/2025, phản ánh tâm lý thận trọng hơn từ phía dòng tiền. 

Giá chào bán sơ cấp trung bình khoảng 3.574 USD/m2, tăng 3% so với quý IV/2025. Tại các vị trí tâm điểm ven sông Hàn, một số dự án vẫn duy trì sức hút lớn với giá chào bán dao động 3.500 USD - 7.000 USD/m2.

Diễn biến giá bán và nguồn cung căn hộ Đà Nẵng. (Nguồn: Avison Young).

Theo Avison Young, hành vi của nhà đầu tư có sự dịch chuyển rõ rệt khi thay đổi từ xu hướng đầu cơ ngắn hạn sang chiến lược tích sản dài hạn. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê ổn định được ưu tiên hàng đầu.

Động lực tăng trưởng của thị trường căn hộ Đà Nẵng đến từ các cột mốc vĩ mô như sự kiện khai trương Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại Đà Nẵng, lộ trình hình thành Khu Thương mại tự do và các dự án hạ tầng trọng điểm đang tái định vị vị thế đô thị của địa phương trên bản đồ khu vực.

Tuy nhiên, áp lực lãi suất đang là rào cản lớn nhất. Việc lãi suất thả nổi tăng trở lại trong năm 2026 đã đẩy chi phí vốn lên cao, trực tiếp gây áp lực lên sức cầu và buộc nhà đầu tư phải tính toán thận trọng hơn trước khi giải ngân. 

Ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12 - 14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm.

Trong khi đó, trước đó không lâu, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất mồi chỉ 5 - 6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3 - 6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi lướt sóng. 

Bên cạnh vấn đề lãi suất, thị trường căn hộ Đà Nẵng còn đang đối mặt với nguy cơ lệch pha cung - cầu.

Theo Avison Young, nhóm khách hàng định cư ở thực tại thành phố (chủ yếu từ 23 - 39 tuổi) có nhu cầu lớn đối với sản phẩm trung cấp, vừa túi tiền, nhưng nguồn cung hiện tại lại quá lệch về hướng cao cấp. Do đó, cần thêm sự điều tiết về các phân khúc sản phẩm để tránh nguy cơ rơi vào trạng thái cung vượt cầu cục bộ, làm ảnh hưởng đến niềm tin và áp lực tài chính đối với các nhà đầu tư thứ cấp.  

Trên thực tế, quỹ đất sạch tại các quận lõi cũ như Hải Châu, Thanh Khê đã chạm ngưỡng giới hạn, đẩy mặt bằng giá sơ cấp lên cao và làm thay đổi cấu trúc nguồn cung. Các dự án mới tại trung tâm sẽ chủ yếu là tái thiết đô thị hoặc các khu đất vàng quy mô nhỏ, tập trung tối đa vào phân khúc hạng sang để tối ưu hóa giá trị đất.

Nguồn cung tương lai sẽ có xu thế dịch chuyển mạnh ra các trục đô thị mới. Đây vừa là giải pháp về quỹ đất, vừa là chiến lược giảm tải hạ tầng cho khu vực lõi của Đà Nẵng.

Khu vực phía Bắc và phía Nam thành phố đang hình thành các đại đô thị vệ tinh để bổ sung nguồn cung trung cấp. Các quỹ đất lớn cho phép chủ đầu tư phát triển những khu phức hợp có giá dễ tiếp cận hơn. Đây là phân khúc trọng tâm giải quyết nhu cầu nhà ở cho tầng lớp trung lưu mới và đội ngũ nhân sự chất lượng cao di cư đến Đà Nẵng làm việc. Với khoảng cách 15 - 20 phút di chuyển vào trung tâm, các dự án căn hộ giá hợp lý sẽ thu hút nhóm gia đình trẻ làm việc tại Đà Nẵng.

Dưới góc nhìn của VARS, trong bối cảnh khu vực trung tâm Đà Nẵng cũ có tỷ lệ đô thị hóa lên tới khoảng 90%, quỹ đất ngày càng hạn chế và áp lực hạ tầng gia tăng, nhu cầu đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực mới.

Sau sáp nhập, các vùng mở rộng không chỉ sở hữu quỹ đất lớn mà còn được định hướng quy hoạch thành các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp và trung tâm logistics quy mô lớn. Một số nơi như Khu công nghệ cao, các KCN Hòa Khánh, Liên Chiểu, Hòa Cầm và định hướng phát triển Khu thương mại tự do phía Bắc đang tạo nền tảng thu hút việc làm, dân cư và thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong dài hạn. 

Về triển vọng thị trường thời gian tới, Avison Young thông tin 3.145 căn hộ từ 5 dự án tại Đà Nẵng dự kiến mở bán năm nay. Bao gồm Regal Complex Đà Nẵng của chủ đầu tư Đất Xanh (683 căn), BRG Danang Golf Resort của BRG Group (1.700 căn), Aqua Tower của Công ty Aqua (202 căn), dự án Ánh Dương của Mỹ Phúc (560 căn) và TNR The LegendSea Đà Nẵng của VIPICO.  

Giai đoạn 2026 - 2029, loạt khu chung cư dự kiến hoàn thành như Sun Symphony Resdence (1373 căn, 3.726 USD/m2) và Sun Spana Tower (1281 căn, 2.738 USD/m2) của chủ đầu tư Sun Group, Masteri Rivera Danang (1112 căn, 3.308 USD/m2) của Mastersie Homes, New Town Diamond Danang (1.733 căn, 2.966 USD/m2) của BRG, Capital Square (3391 căn, 3.992 USD/m2) của Mega Assets & SIH.

The Sang Residence (298 căn, 2.966 USD/m2) của The Sang, Peninsula Danang (941 căn, 2.852 USD/m2) của Đông Đô Group, The Meridian (518 căn, 3.232 USD/m2) của Landcom, The Legend City (800 căn, 4.905 USD/m2) của Vipico, FPT Plaza 4 (1395 căn, 2.091 USD/m2) của FPT Da Nang.