Lãi suất cao 'hạ nhiệt' thanh khoản bất động sản nhà ở

Theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), bức tranh thị trường đang phản ánh một nghịch lý đáng chú ý: Nguồn cung mới vẫn tăng, giá bán chưa giảm nhưng sức mua lại suy yếu đáng kể từ tác động của mặt bằng lãi suất cao.

Trong nửa đầu năm, cả nước ghi nhận khoảng 37.300 sản phẩm mở bán mới, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, nếu so với giai đoạn cao điểm 6 tháng cuối năm ngoái, lượng hàng mới đã giảm 44%.

Phần lớn nguồn cung đến từ các đại đô thị và dự án quy mô lớn của các chủ đầu tư như Vinhomes, Masterise Homes, Sun Group, Phú Mỹ Hưng...

Trong khi nguồn cung sơ cấp trên thị trường tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước thì lượng hấp thụ giảm 62% so với nửa cuối năm 2025 vàgiảm 12% so với cùng kỳ khi chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm.

TheoDXS - FERI, điều này cho thấy khó khăn của thị trường hiện nay không còn nằm ở câu chuyện thiếu nguồn cung như các năm trước mà chuyển sang bài toán thanh khoản khi người mua ngày càng thận trọng trước chi phí vốn tăng cao.

Lãi suất trở thành "bộ lọc"

Theo nhóm phân tích DXS - FERI, một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến thanh khoản suy giảm là mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản thả nổi duy trì quanh 12 - 14%/năm trong 6 tháng đầu năm, cùng với việc hạn mức tín dụng vẫn được kiểm soát chặt.

Chi phí vốn tăng khiến nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính gần như rút khỏi thị trường. Thay vào đó, giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư hướng đến khả năng khai thác dòng tiền trong trung và dài hạn.

Điều này cũng được phản ánh qua tỷ lệ hấp thụ trên phạm vi cả nước khi chỉ dao động 20 - 30%, thấp hơn khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và giảm 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.

Trong đó, miền Bắc ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 20 - 30%, miền Nam đạt 25 - 30%, còn miền Trung và miền Tây lần lượt 10 - 15% và 7 - 10%.

Theo đơn vị nghiên cứu, thanh khoản hiện chỉ tập trung tại những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu tư, đặc biệt là đất nền hoặc bất động sản vùng ven, ghi nhận lượng giao dịch khá hạn chế.

Giá sơ cấp vẫn tăng nhưng dòng tiền đã thận trọng hơn

Dù thanh khoản suy giảm nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc.

Trong đó, căn hộ tiếp tục là loại hình dẫn dắt xu hướng tăng giá với mức tăng khoảng 10 - 15% tại miền Bắc và miền Nam, trong khi miền Trung và miền Tây tăng khoảng 5 - 7%. Các phân khúc nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền cũng ghi nhận mức tăng nhưng thấp hơn, phổ biến 3 - 8% tùy khu vực.

Theo DXS - FERI, đà tăng này chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án ngày càng cao, hạ tầng tiếp tục được đầu tư và nguồn cung mới tập trung vào các dự án trung - cao cấp, thay vì phản ánh sự bùng nổ của nhu cầu thị trường.

Nếu so với giai đoạn cuối năm 2025, mặt bằng giá đã không còn tăng thêm mà có xu hướng đi ngang. Một số dự án tại các thị trường thanh khoản thấp bắt đầu áp dụng các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc ưu đãi bán hàng để kích cầu, tạo nên xu hướng "giảm giá kỹ thuật" mà không điều chỉnh giá niêm yết.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán cũng bắt đầu giảm nhẹ tại một số dự án chịu áp lực lãi vay lớn, trong khi giá thuê nhìn chung vẫn duy trì ổn định và tăng nhẹ ở các khu vực trung tâm.

Nhóm phân tích DXS - FERI cho rằng diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau chu kỳ phục hồi mạnh trong năm 2025. Dòng tiền không còn phân bổ rộng khắp mà tập trung vào những dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác ổn định.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, cạnh tranh trên thị trường được dự báo sẽ không còn nằm ở việc tăng giá mà chuyển sang năng lực phát triển sản phẩm, chính sách bán hàng và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực của từng chủ đầu tư.