Vĩnh Phúc là một trong 8 tỉnh thuộc Vùng Kinh tế trọng điểm phía Bắc. Địa phương sở hữu nhiều lợi thế về giao thông khi có vị trí nằm ở cửa ngõ phía Tây Bắc của Thủ đô, nằm sát sân bay Nội Bài. 

Nhiều tuyến đường huyết mạch chạy qua đây như cao tốc Nội Bài - Lào Cai, Quốc lộ 2, Quốc lộ 2C,... Ngoài ra còn nhiều tuyến theo quy hoạch như Vành đai V - Vùng Thủ đô, Quốc lộ 2D,... Địa phương đóng vai trò là cầu nối giữa các tỉnh phía Tây Bắc với TP Hà Nội và đồng bằng châu thổ sông Hồng. 

Cơn sốt chóng đến chóng đi 

Theo Nghị quyết 60-NQ/TW ban hành ngày 12/4, dự kiến Vĩnh Phúc sẽ sáp nhập với Hoà Bình và Phú Thọ, tỉnh mới mang tên Phú Thọ và đặt trụ sở tại TP Việt Trì hiện nay. Sau sắp xếp, phía Bắc của tỉnh mới sẽ giáp Tuyên Quang và Lào Cai; phía Đông giáp Thái Nguyên và Hà Nội; phía Tây giáp Sơn La; phía Nam giáp Ninh Bình và Thanh Hóa.

Trước những thông tin liên quan đến việc sáp nhập tỉnh, thành, thị trường bất động sản Vĩnh Phúc đã ghi nhận dấu hiệu tăng nhiệt, tâm lý nhà đầu tư tích cực, thúc đẩy làn sóng tăng giá cục bộ ở một số địa bàn nóng.  

Trao đổi với người viết, anh H., môi giới địa phương chia sẻ, từ sau Tết Nguyên đán, mặt bằng giá đất nền Vĩnh Phúc có xu hướng đi lên ở nhiều nơi. 

Hồi tháng 3, có thời điểm giá đất Khu đô thị Nam Vĩnh Yên (TP Vĩnh Yên) “nhảy múa” từng ngày. So với lúc trước Tết Nguyên đán, giá rao bán nhiều lô đất tăng khoảng 15 - 30%, cá biệt có những lô góc, nằm ở vị trí đẹp tăng đến 50% chỉ trong vài tháng.  

Nằm sát đường Lý Nam Đế, một lô đất rộng 100 m2 được rao bán với giá hơn 40 triệu/m2, tức hơn 4 tỷ. Một lô đất khác rộng hơn 200 m2, có mặt tiền rộng 10 m thuận tiện kinh doanh được rao bán với giá 37 triệu/m2, tức hơn 7,4 tỷ. Trong khi đó, giá đất quanh khu vực này vào cuối năm ngoái vẫn còn được rao bán nhiều ở mức dưới 35 triệu/m2. 

Đất nền Khu đô thị TMS Phúc Yên. (Ảnh: Thạch Phong). 

Tại TP Phúc Yên, thống kê của Biggee cho thấy, mặt bằng giá đất nền ở đây trong quý I/2025 đã tăng 27,9% so với quý IV/2024.   

Đất nền Khu đô thị TMS Phúc Yên (phường Hùng Vương) hiện dao động 25,5 - 47 triệu/m2, trong khi đầu năm ngoái giá khoảng 23 - 35 triệu/m2. Một số lô góc rộng hơn 100 m2, giáp mặt đường lớn thì có giá nhỉnh hơn, khoảng trên 50 triệu/m2, tức hơn 5 tỷ/lô.  

Sang xã Ngọc Thanh, môi giới tiết lộ có thời điểm chốt được 3 giao dịch trong một ngày, đường xá thôn làng xuất hiện tấp nập xe ô tô mang biển số ngoại tỉnh kéo về. 

Sức hút của thị trường này được anh H. lý giải do đây là xã miền núi duy nhất của TP Phúc Yên, mặt bằng giá vẫn còn thấp hơn so với những nơi khác, nhiều chỗ chưa tới 10 triệu/m2.

Bên cạnh đó, tại đây có một số dự án nghỉ dưỡng hiện diện như Flamingo Đại Lải Resort, Sân golf Đại Lải, Khu đô thị du lịch Thanh Xuân Valley,... Xung quanh khu vực có nhiều hồ sinh thái như hồ Đồng Đò, hồ Đại Lải, hồ Thanh Cao, hồ Lập Đinh, thu hút nhà đầu tư chuộng mua đất vườn xây homestay tìm về. 

Tuy nhiên, nhược điểm là nguồn hàng trong dân có nhiều lô đất vườn, đất thổ cư diện tích lớn hàng trăm mét vuông, khiến giá thành lên tới gần chục tỷ đồng. Anh H. cho biết, phần lớn khách hàng tìm đến nhờ hỏi mua đất khu vực này là những nhà đầu tư tay to, vốn khoẻ ở Hà Nội với mục đích xây biệt thự nghỉ dưỡng, nhà vườn hoặc tách thửa rồi bán lại.   

Tại huyện Tam Dương, chị D., nhân viên sàn PNH Land chia sẻ, các thông tin về việc sáp nhập tỉnh khiến cơn sốt đất địa phương chóng nở, song cũng chóng tàn. 

“Trước khi có tin chính thống về việc tới đây, Vĩnh Phúc dự kiến sáp nhập với Phú Thọ và Hoà Bình thì hồi đầu năm, thị trường còn râm ran xuất hiện tin đồn Vĩnh Phúc sáp nhập vào Hà Nội. Đến bây giờ thì mọi người đều rõ đó là tin ảo, vậy nhưng việc nhà đầu tư kéo đến tìm mua đất Vĩnh Phúc với hy vọng đón sóng tăng giá theo kịch bản sáp nhập vào Thủ đô là thật. 

Cuối năm ngoái tôi thấy nhịp thị trường vẫn còn khá trầm. Vậy mà ngay sau Tết, một số nhóm môi giới ở huyện Đông Anh và Sóc Sơn (Hà Nội) đã dẫn khách tới Tam Dương xem đất quanh khu vực các dự án KCN Tam Dương I, KCN Tam Dương II. 

Đường làng tự dưng tấp nập ô tô, cò đất kê bàn, kê ghế tiếp khách. Mạng xã hội liên tục chia sẻ các thông tin đặt cọc, chốt bán, tuy nhiên theo tôi biết thì trong số đó có cả những giao dịch do môi giới tự mua đi bán lại với nhau nhằm đánh sóng”, chị D. cho hay.

Theo người này, cảnh tượng nhộn nhịp trên chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, khoảng 2 tuần rồi kết thúc. 

“Cùng là người trong nghề mà tôi thấy họ đánh sóng bài bản quá. Chỉ khổ những nhà đầu tư dùng đòn bẩy mà đến sau, bị ảnh hưởng bởi tâm lý FOMO lúc xuống tiền, giờ đây bị kẹt hàng.

Có khách lỡ mua phải một lô đất ở huyện Tam Dương đúng lúc đỉnh sóng với giá 2,3 tỷ đồng, định bán lướt kiếm lời mà không thành. Ban đầu họ rao với giá chênh nhẹ 2,4 tỷ đồng, tuy nhiên đã gần hai tháng mà vẫn chưa tìm được người mua nên đang nhờ tôi rao giúp với giá 2,1 tỷ, chấp nhận cắt lỗ 200 triệu, chưa kể tiền lãi vay. Đến giờ vẫn vị khách đó chưa thoát được hàng”, người này nói. 

Dưới góc nhìn của môi giới địa phương, chị D. đánh giá đến hiện tại, sức nóng trên thị trường bất động sản Vĩnh Phúc đã giảm bớt, song hệ quả để lại là mặt bằng giá nhích thêm “một bậc” so với năm ngoái, không đúng với giá trị thực. 

Khó sốt lại trong nửa cuối năm   

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, việc thị trường bùng nổ thông tin (chưa chính thức) về chủ trương sáp nhập các tỉnh, tái phân bổ trung tâm hành chính trở thành "chất xúc tác" khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất. 

Tâm lý FOMO khiến nhà đầu tư gom đất ồ ạt, nếu không tỉnh táo thì rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá bán đã vượt xa giá trị thực. Nhà đầu tư cần tập trung vào thanh khoản, kiểm soát đòn bẩy tài chính và trả lời được các câu hỏi ai sẽ mua lại, ai sẽ thuê hay ai sẽ sống ở đó khi đưa ra quyết định.   

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, từ sau Tết, mức độ quan tâm đất nền ở các thị trường tỉnh đã leo thang rất nhanh, nhất là trong tháng 3 với mức tăng 54% so với tháng 2, vượt cả Hà Nội (52%) và TP HCM (31%). Đây gần như là mức tăng cao nhất tại các thị trường tỉnh trong khoảng 3 - 4 năm qua. Trong đó, Vĩnh Phúc thuộc top dẫn đầu về đà tăng trưởng của mức độ quan tâm đất nền, ở mức 68%. 

Trao đổi với người viết, ông Lê Đình Chung, chuyên gia Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, về cơ bản, sau khi xuất hiện các thông tin liên quan đến đề án sáp nhập tỉnh, thành, phân khúc đất nền tại một số nơi đã lần lượt lên cơn sốt cục bộ trong thời gian ngắn (kéo dài khoảng 2 - 3 tuần), sức nóng chủ yếu tập trung ở những khu vực trung tâm. 

“Đất nền vốn là phân khúc nhạy cảm, phần lớn phục vụ đầu tư, đầu cơ. Do đó, khi có thông tin mang tính chất vĩ mô, thị trường sẽ chịu sự tác động, dễ lên nhanh xuống nhanh”, vị này nói. 

Năm 2025 được dự báo là thời của bất động sản tỉnh. Sau khi sáp nhập, tiềm lực về địa lý, đầu tư, hạ tầng của các địa phương mới sẽ càng được đẩy mạnh hơn nữa. 

Tuy nhiên, ông Chung cho rằng, trong khoảng thời gian từ nay đến cuối năm, các cơn sốt đất cục bộ sẽ khó có thể tiếp tục diễn ra.

Lý do bởi người dân Việt Nam hay có thói quen đầu tư bất động sản theo tâm lý đám đông, đợt sóng cũ vừa qua thì đợt mới rất khó hình thành trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, tại một số nơi sốt đất hồi đầu năm, đến hiện tại đã có dấu hiệu giao dịch chậm, nhiều vị trí ghi nhận thực trạng giảm giá bán. 

“Kể cả đến khi chính thức sáp nhập tỉnh, tôi nghĩ thị trường đất nền cũng khó tiếp tục ghi nhận diễn biến đáng chú ý như trong khoảng thời gian vừa rồi. Bởi, ngay khi thông tin mới xuất hiện chính là thời điểm tâm lý nhà đầu tư lên cao nhất. 

Còn đến khi chính thức sáp nhập thì rất nhiều vấn đề cần giải quyết, nhất là về thủ tục hành chính. Đây là điều vướng mắc, tạo ra sự ngưng trệ trong ngắn hạn, thị trường bất động sản có thể sẽ chậm lại một nhịp”, chuyên gia này dự báo.