Ở giai đoạn thị trường bất động sản mất thanh khoản trên diện rộng, doanh nghiệp bất động sản đứt gãy dòng tiền, nợ vay của nhóm doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực này trên thị trường chứng khoán Việt Nam đã giảm trong 4 quý liên tiếp (31/12/2022 - 30/9/2023). Kể từ quý cuối năm 2023, nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản trên sàn bắt đầu tăng trở lại và liên tục lập đỉnh mới.

Tính đến ngày 30/6/2025, tổng dư nợ vay (tín dụng ngân hàng, trái phiếu, đối tác) của 77 doanh nghiệp bất động sản trên sàn ghi nhận mức kỷ lục mới gần 319.000 tỷ đồng, tăng 14% so với cuối năm 2024, tăng 38% so với cuối năm 2023, tăng 44% so với cuối năm 2022 và tăng 63% so với cuối năm 2021. Tỷ trọng nợ vay trên tổng tài sản cũng đang trong xu hướng tăng, dần tiệm cận đến mức 20% (cuối 2024 là 18%; cuối 2023 là 17,6%; cuối 2022 là 18% và cuối 2021 là 19%).

5 doanh nghiệp dẫn đầu với tổng dư nợ vay hàng chục nghìn tỷ đồng/doanh nghiệp, chiếm 67% tổng dư nợ toàn ngành là Vinhomes, Novaland, Kinh Bắc, Becamex IDC và Tập đoàn Sunshine (Mã: KSF).

Cơ cấu nợ vay của hai doanh nghiệp top đầu có sự khác biệt. Trong tổng dư nợ vay hơn 90.350 tỷ đồng của Vinhomes, tín dụng chiếm hơn 45%, trái phiếu hơn 42% và vay từ đối tác hơn 12%.

Các ngân hàng đang cho Vinhomes vay là VPBank (hơn 7.000 tỷ), Vietcombank (hơn 6.400 tỷ), BIDV (hơn 4.700 tỷ), Techcombank (hơn 4.000 tỷ), VietinBank (hơn 2.000 tỷ), HDBank (hơn 2.000 tỷ), khoản vay hợp vốn bằng USD hơn 5.000 tỷ… Khoản vay có tài sản bảo đảm bằng VND chịu lãi suất 7,8 – 16%/năm và khoản vay có tài sản bảo đảm bằng USD chịu lãi suất 12%/năm. Ngoài ra, toàn bộ dư nợ trái phiếu của Vinhomes đều do TCBS thu xếp phát hành.

Tại Novaland, trong tổng dư nợ vay hơn 61.800 tỷ đồng, trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn với gần 49%, tín dụng hơn 34% và vay từ đối tác khoảng 17%.

Những ngân hàng đang cho Novaland vay là VPBank (hơn 6.600 tỷ), MBBank (hơn 4.500 tỷ), TPBank (gần 4.000 tỷ), VietinBank (1.500 tỷ), các khoản vay bằng USD có tổng giá trị quy đổi khoảng 2.500 tỷ…

Khác với Vinhomes, dư nợ trái phiếu của Novaland có nhiều tổ chức tham gia thu xếp như Chứng khoán Tân Việt (TVSI), Chứng khoán SSI, Chứng khoán Dầu khí (PSI), Chứng khoán BIDV (BSC), Chứng khoán MB (MBS), Chứng khoán VPS, Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS), Chứng khoán Tiên Phong (TPS)… Novaland còn lưu hành lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế với giá trị quy đổi hơn 8.400 tỷ đồng.

Top doanh nghiệp có dư nợ cao tiếp theo là Khang Điền, Nam Long, Văn Phú – Invest, Đất Xanh, Phát Đạt, Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP), Vincom Retail, Năm Bảy Bảy, Tổng Công ty Tín Nghĩa (Mã: TID), TTC Land, Sunshine Homes (Mã: SSH)…

Những doanh nghiệp có tổng dư nợ vay tăng trưởng cao so với cuối năm 2024 là Tập đoàn Sunshine (gấp hơn 15 lần), BV Land, Kinh Bắc, SJ Group (Mã: SJS), Văn Phú – Invest, Đầu tư Sài Gòn VRG, Khang Điền…

28 doanh nghiệp có tỷ trọng nợ vay trên tổng tài sản cao hơn mức trung bình ngành, dẫn đầu là Năm Bảy Bảy (57,2%), Du lịch Vinaconex (46,8%), Văn Phú – Invest (46,7%), Kosy (42,4%), Becamex IDC (39%), Kinh Bắc (37,1%), Becamex TDC (36,7%), Tập đoàn Sunshine (36,2%), CIC Group (35,8%)…

Phần lớn dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn vẫn là tín dụng ngân hàng. Ngoài ra, nợ có giá trị lớn của nhóm này còn nằm ở các khoản phải trả khác, được lý giải là tiền nhận hợp tác đầu tư phát triển dự án với các bên thứ ba.

Riêng một số doanh nghiệp như D2D, Nhà Đà Nẵng, Nhà Từ Liêm, Khu công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP), Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam (VRG)… gần như không có dư nợ vay.