Shophouse (nhà phố thương mại) được biết đến là loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh. 

Theo Savills Việt Nam, giá bán shophouse đã ghi nhận tăng trưởng trong những năm qua, song thực tế cho thấy sản phẩm vẫn chưa thực sự phát huy vai trò tạo dòng tiền kinh doanh cho chủ nhà - điều từng là lý do chính khiến giới đầu tư đổ dồn vào phân khúc này.   

Báo cáo của đơn vị cho thấy, tại Hà Nội trong 5 năm qua, shophouse đạt giá trị tăng trưởng trung bình từ 11 - 16%/năm.

Trong quý I/2025, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 278 triệu/m2, giảm 12% so với quý trước nhưng ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, đạt 266 triệu/m2, phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá vẫn tồn tại. 

Phía sau con số tích cực về giá, việc khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse trên thực tế đang cho thấy bức tranh khác. Những thay đổi nhanh chóng từ thói quen của người tiêu dùng khiến shophouse kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu ổn định. 

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhìn nhận, dù được thiết kế với mục tiêu không gian kép, vừa để ở, vừa để kinh doanh, song shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng đồng bộ.

Có 3 nguyên nhân chính dẫn đến tỷ suất cho thuê shophouse thấp. Thứ nhất là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại (TTTM) quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định và đa dạng tiện ích. Mô hình này đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B.

Không chỉ được hỗ trợ truyền thông, khách thuê TTTM còn được hưởng giá thuê ổn định, có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.     

Trong khi đó, shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu, khó đảm bảo tính ổn định trong dài hạn. Chưa kể, giá thuê shophouse bị chi phối bởi biến động giá bất động sản.  

Thứ hai là sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê. Nhiều khách hàng buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng. 

Thứ ba là tính pháp lý và vận hành. Khác với TTTM có bộ phận quản lý chuyên trách, việc vận hành shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp, gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.  

Đầu tư shophouse có còn tiềm năng? 

Theo chuyên gia, dù đối mặt với nhiều thách thức nhưng tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng. 

Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, bà Hằng khuyến nghị người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế.

Ngoài việc đặt ở đường lớn giúp tiếp cận thuận lợi, shophouse cần ở nơi có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng. Sản phẩm gần các công trình công cộng, trường học, khu văn phòng sẽ có ưu thế hút khách thuê. 

Một căn shophouse lý tưởng cần mặt tiền rộng tối thiểu 5 m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích sử dụng. Lối đi cho chủ nhà và khách thuê nên tách biệt để không ảnh hưởng đến việc kinh doanh. Hệ thống thoát hiểm, thông gió, hút mùi cũng phải được tính toán kỹ nếu muốn thu hút nhóm ngành F&B. 

Với sản phẩm hình thành trong tương lai, cần kiểm tra kỹ pháp lý, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến sổ đỏ. Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa ra thị trường. Còn nếu dự án đến từ chủ đầu tư mới, cần rà soát kỹ các bên liên quan tham gia dự án để đảm bảo chất lượng và tính minh bạch. 

"Shophouse vẫn là phân khúc tiềm năng, nhất là tại các đô thị lớn - nơi dân số và sức mua đang gia tăng. Đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là chọn sản phẩm, mà còn là chọn mô hình vận hành đúng. Nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế", bà Hằng nói.