Tại báo cáo cập nhật ngành bất động sản mới đây, Chứng khoán Shinhan Việt Nam (SSV) đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) đang trong giai đoạn hồi phục có chọn lọc. 

Từ cuối năm 2025 đến nay, mặt bằng chung lãi suất cho vay mua nhà đã ghi nhận đà bật tăng. Lãi vay ưu đãi điều chỉnh từ mức trung bình 6 - 8%/năm trong ba quý đầu năm 2025 lên ngưỡng 8 - 10%/năm vào cuối quý I/2026.

Các khoản vay mua nhà vẫn tiếp tục cấu trúc phổ biến theo 2 mức lãi suất gồm ưu đãi và thả nổi sau ưu đãi, biên độ điều chỉnh giữa 2 mức này đang trong khoảng 2 - 4%. Vì vậy, khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 10 - 14%/năm. 

Theo đánh giá của SSV, yếu tố này đã khiến thị trường giao dịch chậm lại, tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn. Tỷ lệ hấp thụ trong thời gian tới có thể giảm xuống. Tuy nhiên, với các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc cùng chính sách hỗ trợ người mua nhà phù hợp trong giai đoạn lãi suất tăng sẽ tiếp tục nhận được tỷ lệ hấp thụ tốt.

Bên cạnh đó, vừa qua các nhà băng đã có cuộc họp với Thống đốc Ngân hàng và thống nhất điều chỉnh giảm lãi vay, qua đó kỳ vọng sẽ giúp giảm áp lực tài chính cho người mua nhà và doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn tới. 

Trước đó trong năm 2025, SSV cho biết tín dụng BĐS tăng trưởng mạnh nhờ sự hỗ trợ từ nền lãi suất thấp. Giá nhà đất tại nhiều khu vực đã tăng nhanh chóng. Người có nhu cầu mua nhà khó có đủ khả năng tài chính để sở hữu căn nhà đầu tiên, dù nguồn cung đã hồi phục tích cực trong 2025.

Sang đầu 2026, Chính phủ đã siết tăng trưởng tín dụng BĐS để hạn chế hoạt động đầu cơ, qua đó kỳ vọng sẽ giúp hạ nhiệt đà tăng nhanh của giá nhà. 

Về việc thu hút vốn ngoại, trong quý I, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS đạt khoảng 400 triệu USD, giảm gần 84% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ trọng FDI ngành BĐS chiếm 3% tổng tỷ trọng đăng ký FDI mới. 

Hoạt động phát hành trái phiếu BĐS đã có sự hồi phục, song chưa mạnh. SSV thông tin tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành 2025 đạt 572.000 tỷ đồng, tăng hơn 29% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sự hồi phục mạnh sau giai đoạn khó khăn 2022 - 2023 bị siết kênh trái phiếu vì những sai phạm. 

Giá trị phát hành trái phiếu toàn thị trường trong 2025 tương đương khoảng 76% so với giá trị cả năm 2021 (năm giá trị phát hành trái phiếu cao nhất lịch sử).

Trong đó, giá trị phát hành trái phiếu BĐS trong 2025 đạt 124.000 tỷ đồng, tăng gần 35% so với cùng kỳ, tuy nhiên chỉ bằng khoảng 41% so với đỉnh điểm phát hành trái phiếu của ngành địa ốc vào năm 2021 (ở mức 304.000 tỷ đồng). Chính sách tài khoá nới lỏng và mặt bằng lãi suất thấp dẫn đến các doanh nghiệp BĐS tìm đến kênh vay ngân hàng thay vì kênh phát hành trái phiếu. 

Bước vào năm 2026, chính sách đã có sự điều chỉnh khi quy định tín dụng lĩnh vực BĐS tăng trưởng không được vượt quá tổng tăng trưởng tín dụng chung. Chính phủ định hướng tăng trưởng tín dụng hướng đến lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Trong bối cảnh đó, SSV nhận định kênh phát hành trái phiếu sẽ đóng vai trò quan trọng với các doanh nghiệp BĐS có thể huy động nguồn vốn thay thế. Đơn vị kỳ vọng giá trí phát hành trái phiếu giai đoạn tới sẽ tăng trưởng tốt để đáp ứng nguồn vốn phát triển dự án, giúp các doanh nghiệp địa ốc giảm bớt phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng. 

Trong quý I, giá trị phát hành ngành BĐS đạt 23.800 tỷ đồng trong tổng 28.700 tỷ đồng giá trị phát hành toàn thị trường. 

Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu lĩnh vực BĐS nhà ở đã nỗ lực hoàn thành các nghĩa vụ trái phiếu trước hạn để giảm rủi ro dòng tiền với giá trị mua lại trong 2026/2027 đạt 30.400 tỷ đồng/9.400 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đơn vị lưu ý áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn duy trì ở mức cao với giá trị đáo hạn 2026/2027 khoảng 80.700 tỷ đồng/64.600 tỷ đồng. Trong đó, các khoản đáo hạn tập trung lớn nhất vào 3 quý cuối của năm 2026, gây áp lực lên dòng tiền hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. 

Khi siết tăng trưởng tín dụng BĐS, trái phiếu sẽ trở thành kênh góp vốn quan trọng. Vì vậy, sự cam kết hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trái phiếu trong giai đoạn tới sẽ ảnh hưởng đáng kể đến khả năng phát hành thành công trái phiếu của các doanh nghiệp. 

Về diễn biến trên thị trường nhà ở, tại Hà Nội, nguồn cung hồi phục tốt trong 2025 khi đạt khoảng 36.000 căn (tăng 16% so với năm 2024). Mức độ hấp thụ đạt khoảng 35.000 căn (tăng 12%). Tỷ lệ hấp thụ đạt trên 95%, nhờ được hỗ trợ bởi nền lãi suất thấp trong năm ngoái giúp kích thích nhu cầu người mua nhà và thúc đẩy tâm lý tích cực trên thị trường.

Tương tự tại TP HCM, thị trường ghi nhận phục hồi mạnh với nguồn cung trong 2025 đạt 24.443 căn (tăng 155%), tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao với khoảng 90%, lượng sản phẩm bán ra đạt khoảng 22.000 căn (tăng 155%).

SSV dự báo trong thời gian tới, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM sẽ tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao nhờ nhu cầu lớn của người mua nhà và pháp lý các dự án đã trở nên hoàn thiện hơn. 

Nhìn chung, thị trường BĐS đã trải qua giai đoạn khó khăn từ năm 2022 - 2023 khi một số doanh nghiệp có sai phạm pháp lý, mục đích sử dụng đất, mục đích sử dụng vốn trái phiếu... Dẫn đến cơ quan quản lý đã đưa ra các biện pháp để kiểm soát và siết chặt thị trường.

Hiện tại khó khăn đã qua, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi từ đầu 2024 và hồi phục ấn tượng trong 2025 với sự tăng trưởng nguồn cung nhờ việc quyết liệt tháo gỡ nút thắt pháp lý và lãi suất duy trì ở mức hấp dẫn, kích thích nhu cầu người mua nhà và doanh nghiệp phát triển bất động sản.

SSV dự báo thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi trong 2026, với sự cải thiện mạnh của nguồn cung toàn thị trường, nhu cầu lớn từ người mua nhà, nhất là ở các thành phố lớn và sự hỗ trợ từ cơ quan quản lý giúp hạ đà tăng lãi suất.