Đầu tháng 10, sau màn ký kết hợp tác giữa Vincom Retail và AEON Việt Nam, siêu thị AEON đã có mặt tại Vincom Mega Mall Ocean Park 2. Đây là lần đầu tiên AEON mở một siêu thị bên trong một dự án của Vingroup.

Sự kiện này đánh dấu một bước ngoặt đáng chú ý trên thị trường bán lẻ Việt Nam, nơi Vincom Retail và AEON từ lâu được xem là những đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong mảng phát triển trung tâm thương mại (TTTM).

Cái bắt tay này không chỉ đơn thuần là một hợp đồng cho thuê mặt bằng, mà còn phản ánh những sự thay đổi trong chiến lược của cả hai ông lớn để thích ứng với thực tế thị trường.

Để hiểu rõ bối cảnh của sự hợp tác, cần nhìn vào vị thế và chiến lược riêng của từng doanh nghiệp.

Vincom Retail: Người dẫn đầu với lợi thế hệ sinh thái

Vincom Retail được xem là lá cờ đầu trong màng TTTM tại Việt Nam. Thương hiệu này ra đời năm 2004 với Vincom Center Bà Triệu và hiện đang là hệ thống TTTM lớn nhất Việt Nam với 88 TTTM trên cả nước, tổng diện tích mặt sàn (GFA) lên đến hơn 1,8 triệu m2.

Hệ thống của Vincom được thiết kế để hoạt động ở tất cả các phân khúc, thể hiện qua một danh mục thương hiệu đa dạng. Ở quy mô lớn nhất là Vincom Mega Mall. Phục vụ các trung tâm thành phố lớn là các TTTM tầm trung mang tên Vincom Center. Trong khi đó, Vincom Plaza cũng là mô hình tầm trung nhưng hướng đến các trung tâm thành phố loại vừa và các tỉnh thành.

Một trong những lợi thế lớn nhất của Vincom Retail là được hậu thuẫn bởi Vinhomes, một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam. Điều này mang lại cho Vincom quỹ đất dồi dào để phát triển các TTTM đi cùng các đại đô thị trên khắp cả nước, một lợi thế mà các đối thủ như AEON không có được.

Về kế hoạch phát triển, trong năm 2024, Vincom đã khai trương một Vincom Mega Mall và 4 Vincom Plaza với tổng diện tích 90.000 m2. Theo một báo cáo phân tích từ Chứng khoán Mirae Asset, Vincom Retail có kế hoạch mở thêm hai Vincom Mega Mall và một Vincom Plaza trong năm 2025, với tổng diện tích sàn 120.000m2.

Về tài chính, năm 2024, Vincom Retail ghi nhận doanh thu 8.939 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.096 tỷ đồng. Mục tiêu cho năm 2025 là doanh thu thuần 9.520 tỷ đồng (tăng hơn 6%) và lợi nhuận sau thuế khoảng 4.700 tỷ đồng (tăng gần 15% so với năm liền trước).

AEON: Tham vọng lớn và sự thay đổi để thích ứng

AEON, tập đoàn bán lẻ Nhật Bản, cũng đặt nhiều kỳ vọng vào thị trường Việt Nam. Theo Nikkei Asia, Việt Nam là một thị trường quan trọng của AEON. 

Trong năm tài chính từ 1/3/2024 đến 28/2/2025, AEON Mall ghi nhận doanh thu 17,3 tỷ yên (tương đương hơn 3.176 tỷ đồng, tăng 13,5%) và lợi nhuận 4,23 tỷ yên (tương đương gần 776,7 tỷ đồng, tăng 8,6%) tại thị trường Việt Nam. Với kết quả này, Việt Nam tiếp tục là thị trường mang lại doanh thu cao nhất cho AEON Mall tại Đông Nam Á và đứng thứ hai toàn cầu, chỉ sau Trung Quốc.

Tuy nhiên, chiến lược của AEON tại Việt Nam đang có sự điều chỉnh rõ rệt. Ban đầu, AEON tập trung vào việc xây dựng các TTTM quy mô rất lớn (trên 70.000 m2) ở các vùng ven thành phố lớn. Tuy nhiên, chiến lược này gặp phải hai thách thức lớn: thiếu quỹ đất và mặt bằng phù hợp.

Để giải quyết vấn đề này, AEON đã bắt đầu triển khai các TTTM quy mô vừa và nhỏ hơn tại các khu vực đông dân cư. Nikkei Asia trích lời ông Daisuke Tanaka, Tổng Giám đốc của AEON Mall Việt Nam: “Thị trường Việt Nam đã tốt hơn chúng tôi dự đoán". Ông cho biết việc mở các cửa hàng nhỏ hơn cho phép công ty "tiếp thị chính xác hơn đến các khu vực cụ thể".

Một ví dụ điển hình là Aeon The Nine tại Hà Nội, khai trương vào tháng 2/2023. TTTM này có diện tích sàn 9.500 m2 với khoảng 40 gian hàng, chỉ bằng một phần ba so với TTTM đầu tiên của AEON tại Việt Nam. Mô hình này tập trung vào các mặt hàng tạp hóa, nhu yếu phẩm hàng ngày và thực phẩm chế biến sẵn, bao gồm cả nhãn hàng riêng TopValu và thực phẩm Nhật Bản.

Chiến lược mới của AEON có thể được tóm tắt qua một cách tiếp cận hai hướng song song. Một mặt, tập đoàn sẽ tiếp tục theo đuổi mô hình TTTM quy mô lớn truyền thống tại các tỉnh lẻ, nơi quỹ đất vẫn còn dồi dào, với ví dụ điển hình là dự án ở Huế. 

Mặt khác, và cũng là một bước đi quan trọng, AEON sẽ đồng thời mở các TTTM quy mô tầm trung, tích hợp trong các khối đế chung cư tại các thành phố lớn hoặc các vùng ven đô thị.

Sau năm 2022, sau sự ra mắt của Thiso Mall (được Thaco mua lại từ Emart Việt Nam), AEON thể hiện quyết tâm đẩy nhanh tiến độ mở TTTM. Dữ liệu cho thấy họ dường như đã từ bỏ quan niệm "bất chấp" phải tìm được diện tích rộng trên 70.000 m2 và sẽ mở TTTM với bất kỳ quy mô nào khi có cơ hội. Hiện tại, AEON có 7 TTTM cơ lớn, 2 TTTM tầm trung, với tổng diện tích sàn cho thuê là 522.000 m2, và 3 siêu thị tích hợp trong TTTM khác.

Kế hoạch mở rộng sắp tới của AEON rất cụ thể và cho thấy sự cấp tập. Gần nhất, tập đoàn sẽ nhận mặt bằng 4 tầng tại TTC Plaza Đà Nẵng để triển khai một TTTM tầm trung tại đây. Tiếp đó, trong năm 2024, AEON sẽ khởi công xây dựng các TTTM mới tại Tân An (Long An) và Thanh Hóa. 

Đà tăng tốc sẽ được đẩy mạnh hơn nữa khi chỉ trong 4 tháng đầu năm 2025, AEON khởi công hàng loạt TTTM khác ở Hải Dương, Cần Thơ, Hạ Long và Biên Hòa (Đồng Nai). Ngoài ra, kế hoạch của tập đoàn còn bao gồm việc mở thêm một TTTM tại Hà Nội và một tại Bắc Giang trong thời gian tới.

Những kế hoạch này được thúc đẩy bởi các cuộc gặp gỡ cấp cao giữa lãnh đạo AEON và Chính phủ Việt Nam. Năm 2019, AEON đã chia sẻ kế hoạch mở 20 TTTM tại Việt Nam đến năm 2025. Tuy nhiên, mục tiêu này đã bị ảnh hưởng bởi COVID-19. Đến năm 2023, trong một cuộc gặp khác, mục tiêu 20 TTTM đã được đề cập lại với thời gian mở rộng đến năm 2030.

"Cái bắt tay" như một lời giải cho bài toán của cả hai

Từ bối cảnh trên, việc AEON trở thành khách thuê của Vincom là một bước đi hợp lý và mang lại lợi ích cho cả đôi bên.

Đối với AEON, đây là giải pháp trực tiếp cho vấn đề lớn nhất của họ: thiếu mặt bằng. Thay vì phải tốn thời gian và nguồn lực khổng lồ để tìm kiếm quỹ đất và xây dựng một TTTM mới, AEON có thể nhanh chóng thâm nhập vào một khu đô thị đã hình thành với lượng cư dân lớn và sẵn có như Ocean Park 2. 

Việc này hoàn toàn phù hợp với chiến lược linh hoạt mới của AEON là "mở TTTM bất kể quy mô nào" và mở rộng sự hiện diện của mình một cách hiệu quả. 

Siêu thị AEON tại Vincom Mega Mall Ocean Park 2 sẽ tập trung vào các sản phẩm tươi sống, thực phẩm chế biến sẵn (Delica), các sản phẩm từ nhãn hàng riêng TopValu và các sản phẩm nhập khẩu từ Nhật Bản, đáp ứng nhu cầu của cư dân.

Đối với Vincom Retail, việc đưa một thương hiệu bán lẻ uy tín và có sức hút lớn như AEON vào TTTM của mình giúp gia tăng tiện ích và sức hấp dẫn cho toàn bộ dự án. 

Bà Trần Thu Hiền, Tổng Giám đốc Kinh doanh và Marketing của Vincom Retail, phát biểu tại lễ ký kết rằng sự hợp tác này sẽ "mang tới những sản phẩm, dịch vụ và trải nghiệm mua sắm mới mẻ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng". 

Trong khi đó, ông Furusawa Yasuyuki, Tổng Giám đốc AEON Việt Nam, cũng khẳng định sự kiện này "đánh dấu một bước tiến trong mục tiêu chiến lược của chúng tôi". Điều này cho thấy Vincom đang làm phong phú thêm hệ sinh thái của mình bằng cách thu hút những đối tác chất lượng, dù họ có là đối thủ cạnh tranh ở một phương diện khác.

Như vậy, có thể thấy sự hợp tác giữa Vincom Retail và AEON tại Vincom Mega Mall Ocean Park 2 không phải là sự kiện một đối thủ yếu thế hơn phải đi thuê mặt bằng của đối thủ mạnh hơn. Thay vào đó, nó cho thấy một sự thay đổi tư duy chiến lược trong ngành bán lẻ Việt Nam.

Vincom, với lợi thế quỹ đất từ hệ sinh thái Vingroup, tiếp tục củng cố vị thế dẫn đầu bằng cách phát triển các đại đô thị và TTTM đi kèm, đồng thời mở cửa cho các đối tác mạnh để làm giàu thêm tiện ích cho cư dân.

AEON, dù có tiềm lực tài chính mạnh mẽ, đã nhận ra những hạn chế của chiến lược cũ và đang chuyển mình linh hoạt hơn, sẵn sàng hợp tác để đẩy nhanh tốc độ hiện diện trên thị trường, giải quyết bài toán mặt bằng.

Cái bắt tay này là một chỉ dấu cho thấy thị trường bán lẻ đang bước vào một giai đoạn mới, nơi sự cạnh tranh song hành cùng hợp tác để tối ưu hóa nguồn lực và khai thác hiệu quả nhất tiềm năng của thị trường, thay vì đối đầu trực diện ở mọi mặt trận.