Mua đất chờ hạ tầng, rủi ro có thể kéo dài nhiều năm

Trong nhiều năm, một trong những cách đầu tư bất động sản phổ biến là tìm mua đất tại các khu vực vùng ven, đón đầu thông tin quy hoạch, hạ tầng rồi chờ giá tăng. Nhà đầu tư không nhất thiết phải khai thác tài sản ngay, bởi kỳ vọng lợi nhuận chủ yếu đến từ chênh lệch giá khi thị trường sôi động trở lại.

Tuy nhiên, cách đầu tư này đang đối diện nhiều thách thức khi thanh khoản suy yếu, chi phí vốn tăng và thời gian hiện thực hóa các kỳ vọng về hạ tầng, quy hoạch có thể kéo dài hơn dự tính.

Tại chương trình Data Talk | Market Insight với chủ đề “Bất động sản khó bán: Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội?”do Công ty dữ liệu - tài chính WiGroup và VIF đồng sản xuất, ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cho rằng nhà đầu tư đất nền cần đặc biệt thận trọng với những tài sản được mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng về các tuyến đường kết nối.

Theo ông Kiên, rủi ro lớn đối với đất nền là việc điều chỉnh các tuyến đường kết nối vào khu vực trung tâm. Một tuyến đường có thể đã có kế hoạch và ngân sách triển khai nhưng nếu vì lý do nào đó bị điều chỉnh hoặc tạm dừng, cả khu vực được kỳ vọng hưởng lợi từ tuyến đường đó cũng có thể bị đình trệ.

Điều này khiến nhà đầu tư phải đối diện với rủi ro không chỉ về giá mà còn về thời gian nắm giữ. Một tài sản được mua với kỳ vọng hạ tầng sớm hoàn thiện có thể phải chờ thêm nhiều năm, trong khi khả năng chuyển nhượng chưa chắc được bảo đảm.

Ông Kiên cũng đưa ra ví dụ về tác động của việc điều chỉnh quy hoạch đối với thị trường nhà phố. Có những căn nhà trước đây được kỳ vọng có thể xây dựng 6 tầng nhưng nay đứng trước nguy cơ chỉ được xây 3 tầng. Một số khu vực nằm trong ranh nghiên cứu quy hoạch, dù chưa rõ thời điểm triển khai, cũng khiến người mua và người bán dè dặt, giao dịch khó khăn.

Theo kịch bản ông nêu, nếu quá trình điều chỉnh quy hoạch kéo dài từ năm 2025 đến năm 2027, khiến thị trường bị nén trong 2 - 3 năm, đến năm 2028, những khu vực không bị ảnh hưởng có thể phục hồi và bù lại khoảng thời gian đã mất. Ngược lại, những tài sản nằm trong khu vực chịu tác động sẽ phải đối diện thiệt hại.

Ông Kiên lưu ý rằng nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào bản đồ quy hoạch để quyết định xuống tiền. Từ quy hoạch đến khi triển khai thực tế có thể mất 15 - 20 năm. Người mua cần kiểm tra dự án hạ tầng đã được giao cho nhà đầu tư hay chưa, đã huy động được vốn và có cơ sở triển khai thực tế hay không.

“Việc đi ra các tỉnh, vùng ven để tìm kiếm những bất động sản chỉ chờ hạ tầng cũng không còn phù hợp”, ông Kiên nhận định.

Vốn nhỏ không đồng nghĩa có thể bỏ qua dòng tiền

Một lý do khiến đất nền vùng ven vẫn được nhiều người lựa chọn là giới hạn về khả năng tài chính. Theo ông Kiên, những nhà đầu tư tìm đến phân khúc này phần lớn không có đủ nguồn lực để mua nhà phố tại TP HCM.

Ông dẫn ví dụ, nhiều người chỉ có khoảng 1 - 2 tỷ đồng hoặc 3 tỷ đồng. Trong khi đó, nhà phố tại TP HCM hiện có mức giá trung bình khoảng 10 tỷ đồng; ngay cả khi đi xa hơn đến khu vực quận 12, cũng có những sản phẩm khoảng 6 tỷ đồng.

Với nguồn vốn như vậy, đất nền vùng ven trở thành một trong những lựa chọn mà người mua có thể tiếp cận. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa họ có thể bỏ qua rủi ro của tài sản.

Theo ông Kiên, nhà đầu tư cần đặt ra câu hỏi về kịch bản xấu nhất: Nếu không thể bán được, bất động sản đó có thể sử dụng để ở hay không? Ít nhất, người mua có thể xây nhà cho thuê, làm phòng trọ phục vụ người dân địa phương, công nhân hoặc lao động nhập cư hay không?

Đây là điểm khác biệt quan trọng giữa một tài sản có khả năng khai thác và một lô đất chỉ được mua với kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai.

“Trong chu kỳ hiện nay, đừng nghĩ rằng chỉ cần mua đất rồi chờ tăng giá. Điều đó rất khó. Nhà đầu tư phải có dòng tiền và nguồn thu nhập từ tài sản”, ông Kiên nói.

Ở góc độ này, khả năng khai thác không nhất thiết phải là nguồn thu lớn ngay lập tức. Điều quan trọng là tài sản có thể đáp ứng một nhu cầu thực tế, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào việc tìm được người mua tiếp theo với mức giá cao hơn.

Chuyên gia cũng đưa ra cách đánh giá giá trị bất động sản thông qua tỷ suất khai thác cho thuê. Theo ông, trước đây tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị tài sản có thể đạt khoảng 5 - 6% nhưng hiện giá bất động sản tăng nhanh hơn giá thuê, khiến tỷ suất này giảm xuống.

Với mặt bằng hiện nay, một tài sản có tỷ suất khai thác cho thuê khoảng 3% mỗi năm đã có thể được đưa vào diện cân nhắc. Chẳng hạn, một bất động sản trị giá 6 tỷ đồng có thể cho thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất khoảng 3%/năm.

Nếu mức cho thuê đạt 20 triệu đồng/tháng, tỷ suất tăng lên khoảng 4%/năm và theo ông Kiên đánh giá là khá tốt. Trường hợp có thể khai thác 25 triệu đồng/tháng, tài sản đó rất đáng cân nhắc xuống tiền.

Không chỉ là bài toán lợi nhuận, theo ông Kiên, mức giá thuê thực tế còn phản ánh nhu cầu sử dụng tại khu vực. Một nơi có người sinh sống, có đường sá và tiện ích đáp ứng nhu cầu hằng ngày mới có cơ sở hình thành thị trường cho thuê.

Ông cũng lưu ý nhà đầu tư không nên mặc nhiên tin vào những cam kết lợi nhuận cho thuê từ người bán. Tỷ suất khai thác phải là mức có thể đạt được trong thực tế, chứ không chỉ xuất hiện trên tài liệu giới thiệu sản phẩm.

Mua đất bằng vốn ít, bài toán khai thác càng quan trọng

Ở góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng đất nền và bất động sản vùng ven vẫn có thể được lựa chọn trong danh mục đầu tư nhưng không phải khu vực nào cũng có khả năng sinh lời.

Theo ông, cơ cấu liên kết vùng đã thay đổi đáng kể và chính khả năng kết nối sẽ tạo ra sự khác biệt về giá trị bất động sản.

Phân tích thị trường phía Nam sau khi TP HCM mở rộng địa giới hành chính với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, ông Kiệt chỉ ra sự phân hóa giữa khu vực trung tâm và các khu vực mới bổ sung.

Tại khu vực trung tâm TP HCM, nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh từ năm 2023 - 2024, khiến sản phẩm đưa ra thị trường hạn chế và giá bán tăng cao. Theo đánh giá của chuyên gia CBRE, trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá bất động sản khu vực trung tâm tăng trung bình 15 - 25% mỗi năm, cá biệt có những năm tăng trên 30%.

Trong khi đó, khu vực phía Bắc và Đông Bắc (thuộc Bình Dương cũ) có nguồn cung dồi dào hơn. Khu vực này đưa ra thị trường trung bình khoảng 8.000 - 9.000 sản phẩm mỗi năm. Mặt bằng giá khoảng 45 - 65 triệu đồng/m2, thấp hơn so với khu vực trung tâm TP HCM, qua đó thu hút sự quan tâm của người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng ở các khu vực giáp ranh.

Tuy nhiên, không thể chỉ dựa vào sự chênh lệch giá để kết luận một khu vực vùng ven có tiềm năng đầu tư. Ông Kiệt cho rằng những khu vực có khả năng kết nối thuận lợi vào mạng lưới giao thông liên vùng sẽ có lợi thế phát triển hơn.

Ông đề cập định hướng phát triển TP HCM theo mô hình đa cực, cùng vai trò của các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4 trong kết nối khu vực phía Đông và phía Tây. Bên cạnh đó là sự cộng hưởng từ sân bay Long Thành, các cụm cảng nước sâu và khu công nghiệp.

Theo ông, những công trình này có thể tạo ra mạng lưới giao thông liên kết, làm thay đổi cách nhìn nhận về di chuyển nội đô và liên vùng trong khoảng 10 - 15 năm tới. Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cũng dựa trên nền tảng kết nối này.

Tuy nhiên, ông Kiệt nhấn mạnh không phải cứ là vùng ven thì bất động sản sẽ tăng giá. Những khu vực không có yếu tố kết nối, không nằm trong mạng lưới giao thông liên vùng sẽ rất khó tạo ra thay đổi lớn về giá trị, trừ khi có những yếu tố quy hoạch khác tác động trực tiếp.

Ông cũng cảnh báo việc mua một mảnh đất nông nghiệp chỉ với kỳ vọng giá tăng mà không đánh giá khả năng kết nối và định hướng phát triển là một quyết định mang tính may rủi. “Vùng ven hiện nay không phải nơi nào cũng có khả năng sinh lời”, ông Kiệt nhận định.

Vì vậy, với những sản phẩm có tính rủi ro cao như đất nền vùng ven, nhà đầu tư cần kiểm soát các yếu tố về kết nối, hạ tầng và tầm nhìn phát triển dài hạn của địa phương. Việc tìm hiểu phải dựa trên thông tin thực tế, thay vì tâm lý FOMO hoặc nghe thông tin truyền miệng rồi xuống tiền.

Giá rẻ chưa đủ, phải đúng tài sản và đúng thời điểm

Sự thay đổi trong cách lựa chọn bất động sản không chỉ đến từ áp lực thanh khoản hay chi phí vốn mà còn từ yêu cầu về khả năng bán lại cho người sử dụng cuối cùng.

Theo ông Kiệt, thị trường đã qua giai đoạn người mua bất chấp xuống tiền chỉ để chờ tăng giá. Trong bối cảnh hiện nay, khả năng tăng giá trong ngắn hạn gần như rất khó. Do đó, dù mua để ở hay đầu tư, người mua đều phải quan tâm đến việc sản phẩm có thể đưa vào sử dụng thực tế hay không.

Trước đây, nhiều nhà đầu tư không quá quan tâm dự án có người sinh sống hay không, bởi mục tiêu chủ yếu là chờ tăng giá. Nhưng hiện nay, ngay cả người mua đầu tư cũng phải tính đến khả năng bán lại cho người sử dụng cuối cùng.

Ông cho rằng một sản phẩm cần đáp ứng các yếu tố về kết nối, tiện ích, quản lý và chất lượng. Nhà đầu tư cũng phải đánh giá dự án như một người mua để ở, thay vì chỉ nhìn vào vị trí hoặc mức giá được kỳ vọng trong tương lai.

“Tôi thường chia sẻ với các nhà đầu tư rằng nên mua những sản phẩm mà nếu không bán được, chúng ta vẫn sẵn sàng dọn về ở. Đó mới là sản phẩm đầu tư an toàn”, ông Kiệt nói.

Nếu bản thân người mua đánh giá tài sản phù hợp để ở, về dài hạn sản phẩm đó mới có khả năng bảo đảm giá trị tốt hơn. Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với các chủ đầu tư trong việc phát triển sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.

Cùng quan điểm về việc phải đánh giá giá trị thay vì chỉ nhìn vào giá bán, ông Kiên cho rằng người mua mới cần chọn đúng ba yếu tố: Sản phẩm, người bán và giá mua.

Về sản phẩm, nhà đầu tư cần xem xét khả năng ở, cho thuê và mức độ hoàn thiện của hạ tầng kết nối. Nếu hạ tầng mới chỉ nằm trên quy hoạch, cần kiểm tra đã có vốn triển khai hay chưa, dự án đã được giao cho đơn vị thực hiện hay chưa.

Về người bán, trong bối cảnh hiện nay, người mua có thể xuất hiện cơ hội tiếp cận những tài sản được bán bởi chủ sở hữu chịu áp lực nợ vay. Theo ông Kiên, người mua có thể tìm hiểu tình hình tài chính và lịch sử tín dụng của người bán để đánh giá mức độ cần bán tài sản, từ đó có cơ sở thương lượng.

Cuối cùng là giá mua. Giá giảm không đồng nghĩa với giá tốt mà phải được đặt trong tương quan với giá trị thực của tài sản.

Ông Kiên dẫn ví dụ một căn nhà tại Bình Tân năm trước có giá giao dịch khoảng 10 tỷ đồng nhưng chủ nhà không bán. Đến năm nay, người này buộc phải bán với giá 9 tỷ đồng. Một căn nhà khác tại Bình Thạnh từng có giá khoảng 13 tỷ đồng, nay phải bán ở mức 12 tỷ đồng.

Những trường hợp này cho thấy áp lực tài chính của người bán có thể tạo ra cơ hội mua được tài sản với mức giá thấp hơn trước. Tuy nhiên, người mua vẫn phải tự xác định giá trị thực, thay vì mặc nhiên coi mức giảm giá là một món hời.

Từ góc nhìn của hai chuyên gia, cơ hội đầu tư bất động sản vẫn tồn tại, kể cả ở phân khúc đất nền và vùng ven nhưng cách tiếp cận dựa vào kỳ vọng tăng giá đơn thuần đang trở nên rủi ro hơn khi nhà đầu tư phải đối diện với chi phí vốn, thanh khoản và những thay đổi khó lường từ quy hoạch, hạ tầng.

Trong bối cảnh đó, một lô đất đáng cân nhắc không chỉ là tài sản có thể tăng giá khi đường hình thành, mà còn cần có khả năng sử dụng, khai thác hoặc đáp ứng nhu cầu thực tế nếu thị trường không diễn biến như kỳ vọng.