Phân khúc căn hộ tại TP HCM đã ghi nhận những diễn biến sụt giảm cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch trên thị trường trong 3 tháng đầu năm nay.

Cụ thể, theo báo cáo quý I của Savills Việt Nam, có khoảng 800 căn hộ được chào bán ra thị trường, giảm 70% so với quý trước đó.

Hơn một nửa nguồn cung mới tập trung vào giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại TP Thủ Đức và quận Bình Tân. Dự án mới duy nhất được giới thiệu trong quý là The 9 Stellars – Alta Heights ở quận 9.

Toàn bộ nguồn cung mới là sản phẩm hạng B và hạng C. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, nguồn cung mới hạng C giá dưới 50 triệu/m2 thông thủy chỉ chiếm 13%, đến từ giai đoạn 2 của dự án Green Town ở quận Bình Tân.

Savills cho biết, tình trạng hạn chế nguồn cung mới và việc các dự án tạm ngưng bán vẫn chưa tái khởi động đã khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm 24% so với quý trước, đạt khoảng 5.000 căn. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung sơ cấp vẫn tăng nhẹ 2%.

Bên cạnh sự sụt giảm về nguồn cung, thị trường căn hộ TP HCM quý I cũng chứng kiến việc hoạt động giao dịch chậm lại đáng kể. Lượng giao dịch đạt khoảng 1.400 căn, giảm 46% so với quý IV/2024. Dù vậy, so với cùng kỳ của 2 năm qua, tình hình giao dịch vẫn có tín hiệu tích cực hơn do các chính sách thanh toán giãn và hỗ trợ vay từ chủ đầu tư.

Nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn ở mức cao, tuy nhiên chưa được đáp ứng, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức thấp, đạt 23%.

Ngược lại, nguồn cung mới lại có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn đáng kể, đạt 61%. Theo Savills, điều này cho thấy người mua hiện có xu hướng khắt khe hơn trong quyết định mua nhà, ưu tiên dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và tiềm năng hưởng lợi từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai. 

Dự báo quý II, thị trường sẽ có biến động khi các dự án tạm ngưng bán rục rịch quay trở lại và nguồn cung mới có thể được bổ sung.

Tuy nhiên, bài toán về nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn là thách thức lớn. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam thông tin, nguồn cung căn hộ hạng C vẫn ở mức thấp.

Có 2 nguyên nhân chính gây tắc nghẽn nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ở TP HCM. Thứ nhất là quỹ đất ngày càng khan hiếm. Thứ hai là giá đất và các chi phí phát triển, xây dựng đều tăng cao.

Do đó, những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất có xu hướng ưu tiên phát triển các phân khúc trung và cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, thay vì tập trung vào phân khúc vừa túi tiền với biên lợi nhuận thấp hơn. Chưa kể trong vài năm qua, các thủ tục pháp lý dự án bị tắc nghẽn nên nguồn cung chưa hồi phục.

Tuy vậy, tác động từ chính sách mới dự kiến sẽ đẩy nhanh quá trình triển khai dự án trở lại. Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, dù nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM hiện vẫn hạn chế, song thị trường đang đón nhận những tín hiệu tích cực từ điều chỉnh quy hoạch và các quy định pháp lý.

Bức tranh nguồn cung được kỳ vọng sẽ tươi sáng hơn vào năm 2027, với gần 40.000 căn hộ dự kiến được tung ra thị trường.

Trong đó, TP Thủ Đức được dự báo sẽ dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng 55%, theo sau là quận 7 và Bình Tân với 9%. Phân khúc hạng B và hạng C dự kiến sẽ chiếm tỷ trọng lớn, lần lượt đạt 41% và 45%. 

Còn trong 9 tháng còn lại của năm 2025, nguồn cung căn hộ dự kiến vẫn ở mức hạn chế, ước tính khoảng 7.000 căn. Khoảng 90% trong đó đến từ các giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện hữu. Chỉ có 4 dự án mới dự kiến mở bán, chiếm tỷ trọng 10%.