Kết thúc mùa báo cáo tài chính quý I/2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp báo lãi tăng bằng lần.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 3.117 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ (hơn 152 tỷ đồng) và lãi sau thuế hơn 849 tỷ đồng, (cùng kỳ lỗ gần 77 tỷ đồng).

Lợi nhuận tăng mạnh là do trong kỳ Kinh Bắc ghi nhận doanh thu từ mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng với gần 2.484 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái không phát sinh. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản tăng mạnh từ gần 15 tỷ lên gần 412 tỷ đồng. Công ty cũng phát sinh gần 68 tỷ đồng doanh thu bán nhà xưởng.

Kinh Bắc ghi nhận khoảng 126 ha doanh số cho thuê đất KCN tính đến hiện tại, bao gồm gần 36 ha từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (chưa ghi nhận doanh thu cho Goertek) và gần 90 ha từ các cụm công nghiệp Hưng Yên được bàn giao trong quý I/2025.

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM) mở màn quý đầu năm 2025 với doanh thu thuần gần 1.843 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 358 tỷ đồng, gấp 3 lần.

Đóng góp chủ yếu cho kết quả này vẫn là doanh thu kinh doanh bất động sản với gần 1.427 tỷ đồng, gấp 3, 2 lần so với cùng kỳ. Doanh thu bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ và doanh thu bán thành phẩm hơn 396 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ.

CTCP Long Hậu (Mã: LHG) ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 234 tỷ đồng và lãi sau thuế hơn 110 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ (lần lượt đạt hơn 76 tỷ và hơn 31 tỷ). Đây là mức lợi nhuận cao nhất của doanh nghiệp này kể từ quý III/2021.

Đóng góp chính vào kết quả tăng trưởng này là hoạt động cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn theo yêu cầu, với gần 137 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ đạt gần 167 triệu đồng. Ngoài ra, doanh thu cho thuê nhà xưởng, khu lưu trú, trung tâm thương mại cũng tăng 20% lên hơn 54 tỷ đồng.

Một số chủ đầu tư khác cũng ghi nhận lợi nhuận tăng trong quý đầu năm nay. Đơn cử, Tổng công ty Phát triển khu công nghiệp (Sonadezi - Mã: SNZ) báo doanh thu và lợi nhuận đạt gần 1.599 tỷ và gần 496 tỷ đồng, lần lượt tăng 24% và 37% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu kinh doanh KCN chiếm chủ đạo với 660 tỷ đồng, tăng 69%. Tiếp theo là doanh thu cung cấp nước sạch và kinh doanh dịch vụ cảng lần lượt đạt 315 tỷ và 354 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ.

Tổng Công ty Viglacera - CTCP (Mã: VGC) đem về gần 2.855 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 8% và lãi sau thuế hơn 298 tỷ, tăng 26% so với cùng kỳ. Trong đó, đóng góp lớn nhất đến từ mảng cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng, với hơn 1.221 tỷ đồng, tăng 13%.

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP) đạt gần 1.942 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 6% so với cùng kỳ và lãi sau thuế hơn 402 tỷ đồng, tăng 56%. Động lực chính tiếp tục đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ tiện ích điện, nước cho KCN với gần 1.590 tỷ đồng, chiếm hơn 80% tổng doanh thu và tăng 7% so với cùng kỳ. Doanh thu cho thuê đất đạt hơn 117 tỷ đồng, tăng 24%. Trong quý đầu năm nay, doanh nghiệp đã đạt được thỏa thuận với khoảng 15 khách hàng thuê đất

Riêng Tổng Công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) ghi nhận doanh thu thuần quý I đạt hơn 1.793 tỷ đồng và lãi sau thuế 417 tỷ đồng, lần lượt giảm 27% và 48% so với cùng kỳ năm trước. Chủ yếu là do doanh thu mảng KCN đạt 589 tỷ đồng (giảm 55% so với cùng kỳ), đóng góp 33% tổng doanh thu. Doanh thu từ bất động sản nhà ở cũng giảm 35%, đạt 182 tỷ đồng.

IDICO đã ghi nhận cho thuê 37,9 ha đất KCN thông qua hợp đồng/thỏa thuận ghi nhớ (MOU) trong quý I/2025.  Dù vẫn còn những lo ngại về thuế quan, IDICO cho biết đã ký kết một số thỏa thuận cho thuê trong tháng 4/2025 nhờ vào lợi thế quỹ đất và tệp khách hàng đa dạng.  

Các doanh nghiệp có lo ngại vấn đề thuế quan?

Hiện đang có lo ngại về việc chính sách áp thuế đối ứng của Mỹ đối với hàng hóa xuất khẩu từ Việt Nam sẽ ảnh hưởng gián tiếp đến thị trường bất động sản, thông qua một số kênh như dòng vốn FDI vào Việt Nam; sản xuất, nhân sự, thu nhập; tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Tác động này sẽ phân hóa theo từng phân khúc của ngành bất động sản.

Nhóm phân tích Chứng khoán MB (MBS Research) đánh giá, bất động sản KCN là một trong những nhóm ngành chịu tác động tiêu cực nhất trong kịch bản Mỹ sẽ áp dụng chính sách thuế đối ứng 46% lên Việt Nam.

Theo đó, một số chủ đầu tư khu công nghiệp có khả năng chịu ảnh hưởng gồm: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Mã: BCM), Tổng Công ty Viglacera - CTCP (mã: VGC), Tổng Công ty IDICO (mã: IDC), CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC), CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP). 

Mặc dù vẫn đang trong quá trình đàm phán, song một số doanh nghiệp cho biết đã chịu tác động. Đơn cử, Kinh Bắc cho biết một số nhà đầu tư tạm dừng kế hoạch đầu tư để chờ các diễn biến đàm phán về thuế quan, nhưng không trả lại đất cho Kinh Bắc mà vẫn giữ để phát triển khi điều kiện thuận lợi hơn.

Lãnh đạo Công ty cho biết thêm, một yếu tố đang được các nhà đầu tư theo dõi hiện nay là mức thuế áp vào hàng Việt Nam xuất khẩu sang Mỹ có tương quan như thế nào với thuế đánh vào hàng hoá cùng khu vực.

Nếu tương đương hoặc thấp hơn, tổng thể tính cạnh tranh của Việt Nam vẫn duy trì. Ngoài ra, đây cũng là cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam chuyển mình tham gia mạnh mẽ vào sản xuất nguyên phụ liệu (trong khi hàng hóa các nước lân cận chịu mức thuế cao sẽ khó duy trì sản xuất mạnh như cũ) và tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Do đó, nhu cầu thuê đất của các nhà máy Việt Nam vẫn có khả năng và triển vọng dài hạn tích cực. Hoạt động KCN vẫn duy trì mạnh mẽ vì khối thị trường xuất khẩu ngoài Mỹ tăng cường hoạt động.

Chủ tịch IDICO Nguyễn Thị Như Mai đánh giá, các rào cản thương mại như thuế quan chắc chắn có khả năng làm giảm sức cạnh tranh của Việt Nam so với các nước khác cùng cạnh tranh trong lĩnh vực thu hút FDI như Malaysia, Indonesia, Philippines, Ấn Độ và cả Bangladesh.

Vì vậy, việc áp thuế chắc chắn sẽ làm giảm sức cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia khác và sẽ gián tiếp ảnh hưởng đến mảng bất động sản KCN. Trong kịch bản tiêu cực, IDICO đánh giá tác động thuế quan ảnh hưởng một phần lên hoạt động cho thuê đất.

Theo lãnh đạo Long Hậu, có khoảng 22% doanh nghiệp đang bị ảnh hưởng từ chính sách thuế quan ở các mức độ khác nhau tại các KCN của công ty. Trong đó, có khoảng 12% doanh nghiệp chịu tác động trực tiếp và 10% doanh nghiệp chịu ảnh hưởng gián tiếp qua chuỗi cung ứng.

Trong bối cảnh hiện nay, triển vọng cho thuê đất KCN và nhà xưởng xây sẵn trong quý II và quý III có thể chậm hơn so với kỳ vọng. Doanh nghiệp có xu hướng gia hạn thời gian thuê ngắn hơn, cụ thể là gia hạn một năm thay vì 3 - 5 năm như trước đây, hoặc chọn thuê thử trước khi ra quyết định lâu dài. Nhìn chung, các doanh nghiệp cẩn trọng hơn, chậm ra quyết định chứ không dừng quyết định đầu tư.

Ông Trần Mạnh Hùng, Chủ tịch Sài Gòn VRG cho biết, doanh nghiệp có đặc thù cơ cấu doanh thu chủ yếu đến từ dịch vụ tiện ích chiếm 70% và phần còn lại từ cho thuê đất chiếm 30%, được phân bổ đều trong 50 năm. Vì vậy, tác động thuế quan đến kết quả kinh doanh của công ty sẽ không quá lớn.

“Giả sử năm nay mức đầu tư kém nhưng công ty vẫn đảm bảo được doanh thu và lợi nhuận cho thuê đất vẫn bằng năm trước do chính sách của Công ty. Còn đối với các doanh nghiệp hoạt động thuần cho thuê đất và hạch toán một lần nếu không có cách mới thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn”, ông Hùng nói.

Đưa ra góc nhìn thận trọng hơn, ông Hồ Đức Thành, Tổng Giám đốc D2D cho rằng: “Dù giảm từ 46% về 30% vẫn là mức thuế quá cao, không doanh nghiệp nào chịu nổi, mức thuế 10% hiện nay đã quá mệt mỏi với doanh nghiệp”.

Về phía D2D, sự thay đổi từ thuế quan còn ảnh hưởng đến hoạt động cho thuê đất tại KCN Châu Đức. Công ty đang xem xét để điều chỉnh việc cho thuê đối với phần diện tích còn lại.