Những nguyên nhân đằng sau các cơn sốt bất động sản

Thị trường TP HCM đã trải qua ít nhất bốn cơn sốt kể từ khi hình thành: 1993 - 1994, 2001 - 2002, 2007 - 2008 và 2016 - 2019. Hiện tại, chu kỳ “Nam tiến” tiếp theo đang diễn ra, khi bất động sản vùng trung tâm TP HCM có dấu hiệu nóng lên từng ngày, theo nhận định của các chuyên gia tại hội thảo diễn ra vào ngày 26/11.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các cơn sốt bất động sản thường xuất hiện khi nhu cầu đầu tư mạnh mẽ gặp nguồn cung hạn chế. Đây là nguyên nhân căn bản có mặt ở tất cả các kỳ sốt trước đây, bên cạnh nhiều yếu tố bổ trợ khác. Khi dòng tiền dồn vào những khu vực có sản phẩm khan hiếm, giá cả tăng nhanh và tạo hiệu ứng lan tỏa trên thị trường.

Ở chu kỳ hiện tại, thị trường phía Bắc bùng lên mạnh sau giai đoạn 2022 - 2024. Nhu cầu đầu tư và kinh doanh bất động sản tại đây tăng đột biến, đặc biệt ở Hà Nội và các tỉnh lân cận.

Theo chuyên gia, sự bùng nổ này gắn liền với hệ thống hạ tầng và các cực kinh tế được nhà nước phát triển mạnh, giúp kết nối các vùng và thúc đẩy tăng trưởng. Dòng tiền từ các nhà đầu tư nội địa và quốc tế đổ vào khu vực này rất lớn, cùng với sự phát triển đô thị nóng đã khiến thị trường trở nên sôi động.

Sự bùng nổ diễn ra sau giai đoạn bị nén đầu tư trong cuối 2022 - 2023, khi đại dịch COVID-19 khiến nhiều dự án bị tạm hoãn. Khi thị trường khởi động trở lại, hàng loạt sản phẩm từ các chủ đầu tư lớn, đặc biệt là các dự án đại đô thị, hứa hẹn lợi nhuận cao, đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư.

Nhà đầu tư luôn tìm những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh, nơi nguồn cung không theo kịp nhu cầu. Chẳng hạn tại Hà Nội, nhu cầu khai thác căn hộ chung cư rất lớn nhưng nguồn hàng hạn chế, chỉ khoảng 1.000 sản phẩm bao gồm cả ngoại đô, dẫn đến giá tăng mạnh trong thời gian qua.

Hiện tại, thị trường phía Bắc bắt đầu bão hòa, giá chạm đỉnh và việc xả hàng gặp khó. Do đó, nhà đầu tư chuyển hướng sang TP HCM, nơi lực cầu tăng mạnh, vừa từ nhu cầu nội địa, vừa từ dòng vốn quốc tế từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản và các nước ASEAN. Theo thống kê của các sàn môi giới, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm và có ý định đổ vốn vào thị trường này.

Tuy nhiên, nguồn cung tại TP HCM hiện vẫn hạn chế, đặc biệt là các sản phẩm chất lượng cao, gần như “đếm được trên đầu ngón tay”. Dù các chính sách tháo gỡ và cải cách thể chế có thể tăng nguồn cung trong giai đoạn 2026 - 2027, nhưng hiện tại lực cầu vẫn vượt xa nguồn cung. Do đó, chuyên gia cho rằng “khả năng thị trường bùng sốt là rất cao”.

Chu kỳ bám đuổi giữa Hà Nội và TP HCM

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, chia sẻ gần 20 năm làm nghề, ông nhận thấy một điều thú vị là hai thị trường bất động sản Hà Nội và TP HCM luôn bám đuổi nhau theo tính chu kỳ và dòng tiền đầu tư.

TP HCM thường đi trước, sau đó Hà Nội bứt tốc, TP HCM giảm nhịp rồi bật, Hà Nội lại chững. Chu kỳ này lặp đi lặp lại từ những năm 1991 - 1993, đến 1996 – 1997 khi giá giảm do khủng hoảng kinh tế châu Á và tương tự ở các giai đoạn sau đó.

Một điểm khác biệt được đại diện doanh nghiệp đề cập là tính bền vững của hai thị trường. Khi giá giảm, Hà Nội chỉ giảm khoảng 10 - 15%, trong khi TP HCM có thể giảm mạnh hơn với tỷ lệ 30 - 50%.

Ngược lại, giá bất động sản TP HCM cũng có thể bật tăng lại rất nhanh. Nếu mua đất tại TP HCM vào năm 2013 - 2014 thì giá rất rẻ; đến 2015 – 2016 giá bắt đầu tăng mạnh và đến 2018 - 2020 giá đã lên rất cao.

Thực tế cho thấy sức bật mạnh mẽ của Hà Nội trong ba năm trở lại đây, trong khi thị trường TP HCM ổn định. Giá chung cư Hà Nội khoảng ba năm trước chỉ bằng 50 - 60% so với TP.HCM. Tại một số dự án ở Ngọc Hồi, chủ đầu tư phải hỗ trợ lãi suất, cam kết mua lại… nhưng chỉ trong hai năm, giá bán đã tăng từ 28 triệu đồng/m2 lên 60 triệu đồng/m2.

Theo dự báo của đại diện doanh nghiệp, với đà ổn định giá tại TP HCM trong 3 - 4 năm qua, cùng với chu kỳ bám đuổi giữa hai thị trường, TP HCM nhiều khả năng sẽ có những đột biến trong thời gian tới.

Một yếu tố quan trọng là hạ tầng TP HCM yếu hơn Hà Nội trong 10 năm qua nhưng trong hai năm gần đây, các tuyến vành đai, đường cao tốc và hệ thống tàu cao tốc đang được triển khai mạnh. Khi các dự án hạ tầng này hoàn thiện trong 2 - 3 năm tới, sức hấp dẫn của TP HCM dự kiến sẽ tăng mạnh, không thua kém Hà Nội.

Lực cản đà tăng nóng của bất động sản TP HCM

Theo thông tin từ TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, lãnh đạo Chính phủ đã đề nghị nhóm chuyên gia phân tích xem thị trường bất động sản hiện tại có quá “nóng” hay không.

Dựa trên khung phân tích khoa học từ Quỹ tiền tệ Quốc tế (IMF), nếu trong ba năm, giá bất động sản ở một địa phương tăng vượt quá 20% rồi sau đó giảm 30%, chứng tỏ thị trường đó tăng nóng.

Tại Việt Nam, giá bất động sản đã tăng nhanh trong thời gian gần đây, điển hình tại Hà Nội và Đà Nẵng. Vấn đề đặt ra là giá có thể giảm và thị trường có thể ổn định hay không? Theo TS. Cấn Văn Lực, điều này đòi hỏi nỗ lực đồng bộ từ Chính phủ, các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư.

Chuyên gia nhấn mạnh không nên nói chung chung khi bàn về bất động sản mà cần xác định rõ phân khúc. TP HCM hiện tại bao gồm ba địa phương (Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP HCM cũ), ngay cả nội đô và vùng ven TP HCM cũng có đặc thù riêng.

“Nếu nói chung chung bất động sản TP HCM tăng 10% nhưng không nói rõ tăng ở đâu, ở phân khúc nào sẽ dễ gây hiểu nhầm,” ông Lực cảnh báo.

Bên cạnh đó, TP HCM có nhiều yếu tố thúc đẩy tăng trưởng giá nhưng cũng tồn tại lực cản, cụ thể là chính sách điều tiết của Nhà nước. Khi giá bất động sản tăng cao, vượt khả năng chi trả của người dân, Nhà nước sẽ can thiệp để hạn chế tốc độ tăng giá quá nhanh.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, nếu giá bất động sản tăng quá 20% trong thời gian ngắn thì Nhà nước phải can thiệp.

“Kỳ vọng giá tăng là tâm lý bình thường nhưng phải bền vững. Nhưng nếu thị trường tăng nóng thì tất cả mọi người đều bị ảnh hưởng rất sâu, nhất là các chủ doanh nghiệp, chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên.

Mức tăng hợp lý khoảng 5 - 10%, cao hơn tăng trưởng kinh tế một chút và cộng thêm lạm phát, loại trừ những thời kỳ tăng trưởng nóng,” ông Lực nêu quan điểm.

Xét về chu kỳ, đã có rất nhiều thông tin so sánh thị trường bất động sản Việt Nam với Trung Quốc. Theo chuyên gia, có 3 sự khác biệt lớn ở hai thị trường, bao gồm nguồn cung, chủ đầu tư và nguồn vốn.

Thứ nhất, Trung Quốc dư cung rất lớn, Việt Nam hầu như không dư, ngoại trừ một số dự án hoặc bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ hai, các doanh nghiệp gặp khó khăn ở Trung Quốc chủ yếu là doanh nghiệp của nhà nước; còn phần lớn ở Việt Nam là doanh nghiệp tư nhân. Mỗi loại hình doanh nghiệp có cách thức đầu tư khác nhau.

Cuối cùng, vốn huy động từ khách hàng (tiền đặt cọc, trả trước) ở Trung Quốc chiếm khoảng 53%, còn tỷ lệ này ở Việt Nam chỉ khoảng 25 - 30%.

TS Cấn Văn Lực nhận định “dù bất động sản Việt Nam gặp khó trong giai đoạn 2022 - 2023 nhưng phục hồi nhanh hơn Trung Quốc. Từ năm 2020 đến nay thị trường Trung Quốc vẫn khó khăn, Chính phủ họ còn phải tung gói hỗ trợ. Chúng ta không nên để tình trạng tương tự xảy ra ở Việt Nam. Đây là bài học lịch sử quý giá để tham khảo”.