Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực kể từ tháng 8/2024. Chính sách mới bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được ban hành hằng năm, do các địa phương xây dựng tiệm cận với giá thị trường.

Bàn về vấn đề này tại Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản", TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng hiện nay, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất.

Qua đó, giúp tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường. Đồng thời, tháo gỡ bất cập về giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí, hiệu quả đầu tư dự án,... 

Song cũng theo chuyên gia, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ.

"Dự kiến sau khi chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2 - 7 lần so với bảng giá đất hiện tại", ông Lực nói. 

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thực tế thị trường vẫn còn một số băn khoăn. Việc các địa phương đang tiến hành công bố thông tin về bảng giá đất cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản.

Chuyên gia cho rằng nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao. Thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội, TP HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng với giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm. 

“Dự báo giá bất động sản khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao. Đặc biệt, có một nghịch lý là cung được cải thiện, về nguyên lý thì giá bán sẽ phải giảm, tuy nhiên ở đây giá lại đang cao. Nhìn chung nếu không có những cải thiện về giá, các giao dịch sẽ giảm đi và chững lại. Đây là vấn đề khiến chúng tôi hết sức lo lắng”, Chủ tịch VARS chia sẻ.  

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) kiến nghị cần quan tâm cả 2 chiều cung - cầu (người mua và người bán). Khi thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, nền kinh tế sẽ phát triển ổn định. 

Nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà của người dân, phía nhà đầu tư cần tính toán, cân đối để có mức giá bán hợp lý. Đồng thời, kiến nghị các cơ quan chức năng điều chỉnh giá thị trường từ chính sách thuế.

Để thực hiện được điều này, Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có quy trình định giá đất, đây là điểm nghẽn cần được tháo gỡ.

"Thực tế hiện nay, một số dự án đang ách tắc cũng từ điểm nghẽn này. Có dự án xây dựng xong nhưng không có định giá, không bán được, thậm chí, có khu vực giá đất ở 2 thời điểm cách nhau 6 tháng đã tăng gấp đôi.

Giá nhà chung cư tăng nhanh như thời gian qua khi kiểm tra có cơ cấu từ giá đất. Đây là bài toán cần được cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm, tháo gỡ để thúc đẩy thị trường từ góc độ người dân có nhu cầu mua nhà. Qua đó giúp quản lý giá bán nhà, trong đó có giá đất theo hạch toán chiếm 40% giá thành", ông Hiệp thông tin.