Tại Diễn đàn cấp cao Cố vấn Tài chính Việt Nam 2025 diễn ra chiều 25/9 với chủ đề "Kỷ nguyên mới, sức bật mới”, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đã chỉ ra một thực tế của thị trường bất động sản: Thị trường có dấu hiệu phục hồitích cực, thể hiện qua dòng vốn chảy vào lĩnh vực này nhưng giá nhà ngày càng cao lại đang vượt tầm với của người dân.

"Tín dụng kinh doanh bất động sản hiện đang tăng rất nhanh vượt 20%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống chỉ khoảng 10%. Sự phục hồi của thị trường bất động sản đi cùng với sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng của nền kinh tế cũng ngày một gia tăng", ông cho hay.

Bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản hiện là giá nhà quá cao, mất cân đối cung cầu, bất hợp lý về phân khúc. Đây cũng là lý do khiến thanh khoản phân khúc nhà cung cư hiện nay rất yếu.

Chuyên gia ước tính, hiện một công chức ở Việt Nam phải mất 26 năm để mua một căn hộ có giá trung bình, trong khi con số này trung bình trên thế giới là 15 năm. 

"Con số này thậm chí còn ngày càng tăng, năm trước là 23 năm bây giờ thành 26 năm. Tức là ngày càng khó mua nhà đối với những người thu nhập bình thường", ông nói.

Chỉ ra 7 nguyên nhân khiến giá nhà cao, ông Lực cho biết, các vướng mắc pháp lý kéo dài cùng "tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm" đã cản trở nguồn cung dự án một cách nghiêm trọng.

Thứ hai là vì ít được cấp phép các dự án, cho nên các chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào những dự án phân khúc cao cấp vì khả năng sinh lời tốt hơn, dẫn đến bất hợp lý về phân khúc.

Thứ ba cung cầu mất cân đối, nhu cầu thực ở phân khúc nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội rất cao nhưng nguồn cung lại quá ít, trực tiếp đẩy giá lên.

Thứ tư là tình trạng đầu cơ, thổi giá, làm giá. Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu bất động sản, 86% nhà đầu tư bán bất động sản trong vòng một năm, cho thấy tâm lý đầu tư ngắn hạn, lướt sóng.

Thứ năm là chưa mạnh tay đánh thuế bất động sản. Việt Nam chưa có hệ thống thuế hiệu quả đối với bất động sản thứ hai, nhà bỏ hoang hay tài sản thừa kế để hạn chế đầu cơ. Thu ngân sách từ thuế liên quan đến bất động sản chỉ chiếm 1,6%, quá thấp so với mức 4-5% của các nước..

Thứ 6 là chi phí đầu vào tăng, một phần xuất phát từ câu chuyện về định giá đất thời gian vừa qua. Tuy nhiên, ông Lực lưu ý, chi phí đất chỉ chiếm 25-30% giá thành một dự án chứ không phải là tất cả.

Lý do cuối cùng một phần là "cơn sốt" sáp nhập tỉnh thành. Thông tin về việc sáp nhập các tỉnh, thành phố đã tạo ra những đợt tăng giá đất ở các khu vực liên quan.

Ông lấy ví dụ Bình Dương trước đây, giá đất khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 nhưng sau khi có thông tin sáp nhập về TP HCM, giá đất bắt đầu nhích lên không cao như TP HCM nhưng cũng tăng lên. 

Chuyên gia cảnh báo, nếu Việt Nam không có giải pháp đồng bộ quyết liệt hơn nữa trong thời gian tới, số năm để người dân tích lũy tiền mua nhà sẽ tiếp tục tăng lên và giấc mơ về ngôi nhà của những người trẻ sẽ ngày càng xa vời.

"Chúng ta phải kiểm soát, bình ổn giá bất động sản, không thể để như thế này được. Đánh thuế là một chuyện ta phải tính đến", ông Lực nhấn mạnh.

Chỉ ra ba giải pháp để bình ổn giá nhà, giá đất, chuyên gia nhấn mạnh, phải tăng nguồn cung bằng việc thành lập quỹ phát triển nhà ở quốc gia, tháo gỡ gần 3.000 dự án vướng mắc. Thứ hai là phải làm nghiêm hơn câu chuyện thổi giá và thứ ba là nghiên cứu đánh thuế bất động sản.

Ngoài ra, cần đẩy nhanh việc hoàn thiện thể chế và cơ sở dữ liệu đối với bất động sản; đồng thời, có biện pháp cụ thể xử lý các bất cập khiến bất động sản tăng nhanh.

"Đặc biệt, doanh nghiệp rõ ràng cũng phải phấn đấu để đưa mức giá về hợp lý hơn chứ còn không như này nó vượt túi tiền của người dân thì rủi ro cho cả người mua, cho cả ngân hàng và cho cả các chủ đầu tư", ông nhấn mạnh.